재건축 연한을 넘긴 오래된 아파트에 살고 있는 주민이라면, 최근 뉴스에 자주 나오는 1기 신도시 2차 선도지구 소식을 그냥 지나치기 어려울 것입니다. 특히 1차 선도지구 발표 당시 아쉽게 이름이 빠졌던 단지의 입주민이라면, 이번에는 우리 단지도 신청할 수 있는지, 신청한다면 무엇부터 준비해야 하는지가 가장 궁금한 부분일 것입니다.
문제는 이번 2차 선정 방식이 1차와 크게 다르다는 점입니다. 1차 선도지구는 지자체가 공모를 열고 단지들이 신청서를 내는 방식으로 진행됐지만, 2차부터는 지자체가 공모를 여는 것이 아니라 주민들이 스스로 특별정비계획서를 만들어 지자체에 제안하는 주민제안 방식으로 바뀌었습니다. 절차의 주도권이 지자체에서 주민 쪽으로 넘어온 셈이라, 정보를 미리 알아두지 않으면 준비 시기를 놓치기 쉽습니다.
다만 이 글을 쓰는 2026년 9월 시점에도 세부 심사 기준과 최종 선정 시점은 여러 차례 연기되며 계속 바뀌고 있습니다. 그래서 이 글은 단정적인 확답을 드리기보다는, 지금까지 공개된 자료를 바탕으로 어떤 절차가 예정되어 있는지, 우리 단지가 지금 시점에서 무엇을 확인하고 준비할 수 있는지를 정리하는 데 목적을 두고 있습니다.
이 글에서 정보를 정리한 세 가지 기준
이 글은 순위나 추천을 매기는 글이 아니라 절차를 정리하는 글입니다. 그래서 대신 정보를 어떤 기준으로 골라 담았는지를 먼저 밝혀 둡니다. 아래 기준에 따라 공식 발표 자료와 언론 보도를 구분해서 담았습니다.
- 공식성: 국토교통부 보도자료처럼 공식 발표로 확인된 내용과, 언론 보도로만 확인된 내용을 구분해서 표기했습니다.
- 최신성: 여러 차례 일정이 연기된 점을 감안해, 각 수치와 일정에는 확인된 시점을 함께 밝혔습니다.
- 실용성: 독자가 지금 단계에서 실제로 확인하고 움직일 수 있는 정보를 우선 배치했습니다.
| 신도시 | 1차 선정 규모 | 2차 신청 예정 규모 추정 | 대표 언급 단지 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 분당 성남시 | 3곳 약 1.1만호 | 약 1.2만가구 안팎으로 추정 | 파크타운 롯데, 삼성 한신 등 | 공모와 주민제안을 두고 논의가 이어지다 주민제안형으로 정리된 것으로 보도됨 |
| 일산 고양시 | 3곳 약 8900호 | 약 5000가구 안팎으로 추정 | 강촌마을, 백마마을 등 | 주민제안 방식 확정 |
| 평촌 안양시 | 3곳 약 5500호 | 약 3000가구 안팎으로 추정 | 개별 단지명은 보도에서 구체적으로 특정되지 않음 | 주민제안 방식 확정 |
| 중동 부천시 | 2곳 약 6000호 | 약 4000가구 안팎으로 추정 | 개별 단지명은 보도에서 구체적으로 특정되지 않음 | 주민제안 방식 확정 |
| 산본 군포시 | 2곳 약 4600호 | 약 2200가구 안팎으로 추정 | 개별 단지명은 보도에서 구체적으로 특정되지 않음 | 주민제안 방식 확정 |
2차 선도지구는 왜 공모가 아니라 주민제안 방식으로 바뀌었나
2024년 11월 국토교통부 발표에 따르면, 1차 선도지구는 5개 신도시에서 총 13개 구역, 약 3.6만호가 선정됐습니다. 분당에서 3곳 약 1.1만호, 일산에서 3곳 약 8900호, 평촌에서 3곳 약 5500호, 중동에서 2곳 약 6000호, 산본에서 2곳 약 4600호가 이름을 올렸고, 여기에 분당과 일산의 연립주택 2개 구역 약 1400호도 선도지구에 준하는 별도 물량으로 함께 지정됐습니다.
그런데 국토부는 이 발표와 함께 앞으로는 지자체가 별도로 공모를 열지 않고, 주민제안으로 정비계획이 마련되는 순서대로 연차별 물량 범위 안에서 승인을 검토하겠다는 방침을 밝혔습니다. 쉽게 말해 앞으로는 지자체가 먼저 조건을 걸고 신청을 받는 것이 아니라, 준비가 끝난 단지가 먼저 나서면 그 순서대로 검토가 이뤄지는 구조로 바뀐다는 뜻입니다.
실제로 2025년 상반기 보도를 보면 일산, 평촌, 중동, 산본은 주민제안 방식을 확정한 것으로 확인되며, 분당은 한동안 일괄 공모와 주민 입안 제안 방식을 두고 검토를 이어가다가 결국 주민제안형으로 정리된 것으로 보도됐습니다. 다만 분당의 최종 방식이 다른 4개 지역과 완전히 동일한 형태인지는 언론 보도마다 표현이 조금씩 달라 별도로 확인이 필요한 부분입니다.
1차 공모 방식과 2차 주민제안 방식은 무엇이 다른가
1차 방식에서는 지자체가 먼저 평가 기준을 공개하고 단지들이 신청서를 접수하면 지자체가 순위를 매겨 선정하는 구조였습니다. 반면 2차 주민제안 방식에서는 순서가 뒤바뀝니다. 주민들이 먼저 특별정비계획서를 작성해 지자체에 특별정비구역 지정을 제안하고, 지자체는 이를 받아 필요성과 타당성, 기본계획 부합성, 사업 시행 적정성 등을 검토하는 방식으로 진행됩니다. 결국 신청의 출발점이 지자체가 아니라 주민 쪽으로 옮겨왔다는 점이 가장 큰 변화입니다.
주민제안 절차, 실제로는 어떤 순서로 진행되나
하우징헤럴드가 2025년 6월 보도한 내용에 따르면, 주민제안 방식은 주민들이 직접 특별정비계획서를 마련해 지자체에 제출하는 것에서 시작합니다. 지자체는 접수된 계획서를 놓고 특별정비구역 지정의 필요성과 타당성, 상위 계획인 기본계획과의 부합성, 사업 시행의 적정성 등을 종합적으로 검토한 뒤 수용 여부를 판단하며, 이 심사 기간은 60일 이내이고 필요한 경우 30일까지 추가로 연장될 수 있는 것으로 확인됩니다.
여기서 주민들이 가장 부담스러워하는 부분은 계획서 자체의 규모와 비용입니다. 같은 보도에 따르면 주민제안형 특별정비계획서를 작성하는 데에는 단지당 대략 10억 원 규모의 비용이 들 것으로 전망되고, 계획서 분량 역시 수천 페이지에 이를 것으로 예상됩니다. 이 때문에 실제로는 국토교통부의 세부 기준이 발표된 이후 본격적으로 계획서 작성에 착수하는 단지가 많은 것으로 알려져 있습니다.
주민이 준비 단계에서 챙겨야 할 항목
- 우리 단지가 속한 지자체가 발표한 2차 선도지구 추진 방침과 일정을 가장 먼저 확인해야 합니다.
- 특별정비계획서 작성을 대행할 수 있는 전문 업체나 컨설팅 조직이 있는지, 비용 규모가 어느 정도인지 미리 알아보는 것이 도움이 됩니다.
- 재건축 추진준비위원회나 조합 추진 단계에서 주민 동의를 모으는 절차가 함께 필요하다는 점을 염두에 두어야 합니다.
- 이웃 단지나 같은 생활권 단지와 통합 정비를 함께 추진할 수 있는지도 초기에 검토해 볼 만한 부분입니다.
지자체별 2차 신청 예정 규모와 계속 늦춰지는 선정 시점
KB부동산이 2025년 6월 정리한 자료를 보면, 지자체별 2차 선도지구 신청 예정 규모는 분당이 약 1.2만가구, 일산이 약 5000가구, 평촌이 약 3000가구, 중동이 약 4000가구, 산본이 약 2200가구 수준으로 보도됐습니다. 다만 이 수치는 2025년 상반기 시점의 추정 보도이므로, 실제 신청 단지 수나 최종 규모는 이후 달라졌을 가능성이 있어 참고용으로 보는 것이 적절합니다.
원래 국토교통부는 2025년 4월 17일 기준으로 1기 신도시 5개 지자체가 그해 5월 중 2차 사업지구 선정 방식을 발표하기로 했다고 밝혔습니다. 실제로는 3월부터 5월까지 주민 의견수렴을 거친 뒤 6월에 각 지자체의 최종 방식이 발표되는 방향으로 일정이 조정됐습니다.
그런데 이후에도 세부 심사 기준 마련과 실제 선정 작업은 계속 지연됐습니다. 당초에는 2025년 하반기 중 2차 선정이 이뤄질 것이라는 전망이 많았지만, 2026년 8월 보도에서는 시장의 관심이 2026년 12월 선정 쪽으로 옮겨가고 있다는 내용이 언급됩니다. 즉 2026년 9월 현재도 2차 선도지구의 최종 선정 시점은 확정된 상태가 아니라, 계속 뒤로 밀리고 있는 진행형 사안이라는 점을 분명히 해 둘 필요가 있습니다.
일정이 계속 늦춰지는 이유는 무엇으로 보이나
업계에서 흔히 이야기되는 이유로는, 세부 심사 기준을 만드는 과정에서 5개 지자체 간 형평성을 맞춰야 하는 부담이 크다는 점, 그리고 주민제안 방식 자체가 처음 시도되는 절차라 계획서 검토 체계를 새로 갖추는 데 시간이 걸린다는 점이 자주 거론됩니다. 다만 이는 확정된 발표라기보다 여러 보도에서 반복적으로 언급되는 정황에 가까우므로, 정확한 지연 사유는 국토교통부나 해당 지자체의 공식 설명을 통해 별도로 확인하는 것이 바람직합니다.
우리 단지는 신청할 수 있을까, 지금 확인해야 할 것들
가장 궁금한 질문, 우리 단지도 2차 선도지구에 신청할 수 있는지에 대해서는 현재 시점에서 완전히 확정된 답을 드리기가 어렵습니다. 개별 단지가 신청 자격을 갖추기 위한 정확한 기준, 예를 들어 준공 후 몇 년이 지나야 하는지, 최소 세대수가 얼마나 되어야 하는지, 토지등소유자 동의를 얼마나 모아야 하는지 같은 정량적인 기준은 검색된 보도자료에서 구체적인 수치로 확인되지 않았습니다. 세부 심사 기준은 국토교통부가 별도로 발표할 예정이라는 언급만 있는 상태라, 지금 단계에서 특정 조건을 단정적으로 안내하는 것은 위험합니다.
다만 방향성은 비교적 분명합니다. 우리 단지가 속한 지자체가 이미 주민제안 방식을 확정했다면, 지자체가 별도 공모를 열어주기를 기다리는 것이 아니라 주민들이 먼저 계획서를 준비해야 하는 구조라는 점입니다. 이는 재건축 추진 의지가 있는 주민들이 조합이나 추진위원회 형태로 먼저 움직여야 한다는 의미이기도 합니다.
지금 단계에서 개인이 할 수 있는 준비
- 관할 지자체 홈페이지나 재건축 관련 공고를 통해 2차 선도지구 추진 방침이 공식적으로 어떻게 안내되고 있는지 확인하는 것이 첫걸음입니다.
- 같은 단지 안에서 재건축에 관심 있는 주민들이 얼마나 있는지, 추진준비위원회 구성 움직임이 있는지 살펴보는 것이 도움이 됩니다.
- 특별정비계획서 작성 경험이 있는 정비사업 컨설팅 업체나 설계사무소를 미리 조사해 두면 실제 착수 시점에 시간을 아낄 수 있습니다.
- 국토교통부와 관할 지자체의 공식 발표를 주기적으로 확인해, 세부 심사 기준과 최종 선정 일정이 바뀔 때마다 대응 계획을 조정하는 것이 필요합니다.
자주 묻는 질문
2차 선도지구는 언제쯔음 최종 선정되나요.
당초 2025년 하반기 선정이 목표로 거론됐지만 계속 지연되며 2026년 8월 보도에서는 2026년 12월 선정 전망이 언급되고 있습니다. 다만 이 일정도 여러 차례 바뀐 전력이 있어, 2026년 9월 현재 기준으로도 확정된 일정이라고 보기는 어렵고 별도의 최신 확인이 필요합니다.
우리 단지가 신청 자격이 되는지 어떻게 확인하나요.
준공 연차나 세대수, 동의율 같은 정량적인 자격 기준은 아직 국토교통부의 세부 심사 기준 발표를 통해 확정될 예정이라, 현재 보도자료만으로는 구체적인 수치를 말씀드리기 어렵습니다. 관할 지자체의 공식 안내가 나오는 시점에 다시 확인하시는 것을 권해 드립니다.
주민제안 방식이면 개인이 혼자 준비해야 하나요.
특별정비계획서 작성에는 단지당 대략 10억 원 규모의 비용과 수천 페이지 분량의 문서가 필요한 것으로 알려져 있어, 개인이 혼자 준비하기보다는 추진준비위원회나 조합 형태로 주민들이 함께 움직이고 전문 업체의 도움을 받는 경우가 일반적으로 거론됩니다.
지금까지 1기 신도시 2차 선도지구가 왜 공모 방식에서 주민제안 방식으로 바뀌었는지, 실제 절차는 어떻게 진행되는지, 지자체별로 어느 정도 규모가 예정되어 있는지, 그리고 우리 단지가 지금 확인해야 할 부분은 무엇인지 정리해 보았습니다. 세부 심사 기준과 최종 선정 시점이 아직 확정되지 않은 만큼, 오늘 정리한 내용도 시간이 지나면 달라질 수 있다는 점을 꼭 기억해 두시기 바랍니다.
재건축은 하루아침에 결정되는 일이 아니라 주민들이 꾸준히 정보를 모으고 의견을 맞춰가는 과정에서 조금씩 앞으로 나아가는 일입니다. 지금 당장 확실한 답이 없다고 해서 답답해하지 마시고, 오늘 정리한 절차를 참고 삼아 우리 단지의 상황을 하나씩 점검해 나가신다면 충분히 좋은 방향으로 준비해 나가실 수 있을 것입니다.
참고 자료
아래 자료를 참고해 정리했습니다. 제도와 일정은 바뀔 수 있으니 중요한 내용은 각 기관의 공식 공지에서 다시 확인하시기 바랍니다.
- 1기 신도시 선도지구 13개 구역 3.6만호 선정(국토교통부 보도자료) (국토교통부, 2024-11)
- 1기 신도시 재건축 2차 선정은 ‘주민제안형’으로…재도전 불붙었다 (하우징헤럴드, 2025-06)
- ‘2차 재건축 선도지구’ 선정 기준 발표 앞둔 1기 신도시, 진행 상황은 (KB부동산(kbthink), 2025-06)
- 1기신도시 재건축 2차 선도지구 선정 내달 본격화 (에너지경제신문, 2025-04)
- 국토부 “2차 재건축 구역은 내년 하반기께 발표 예정”[일문일답] (이데일리, 2024-11 추정)
- [부동산 손자병법] 분당 재건축 2차전…선도지구 프리미엄 살까, 대기단지 노릴까 (네이트뉴스, 2026-08)
- 1기 신도시 자문위 출범…내달 2차 선도지구 경쟁 (한국경제, 2025-06)
- 1기 신도시 선도지구 다음 타자는?…6월께 윤곽 나온다 (한국경제, 2025-02)
- “이번엔 반드시”…1기 신도시, 2차 선도지구 기준 이달 나온다 (이데일리(마켓인), 2025-09 추정)
