2026년 공시가격 변동률, 서울 18.6% 대구는 하락

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이 글에서 자료를 정리한 세 가지 기준
표를 읽을 때 반드시 확인해야 할 점
상승 지역과 하락 지역을 가르는 기준
대표 지역 4곳 자세히 살펴보기
상세 설명
영향과 의미
확인이 필요한 부분
자주 묻는 질문
제주와 광주, 대구 같은 지역은 왜 공시가격이 떨어졌나요?
공시가격이 오르면 세금도 그만큼 오르나요?
공시가격에 이의가 있으면 언제까지 신청할 수 있나요?
참고 자료

우편함에 꽂힌 공동주택 공시가격 열람 안내문을 보고 고개를 갸웃한 분들이 많습니다. 뉴스에서는 전국 평균이 올랐다고 하는데 정작 내가 사는 동네는 오히려 수치가 내려가 있거나, 반대로 예상보다 훨씬 많이 올라 있어서 이게 맞는 건지 헷갈리는 경우가 흔합니다. 공시가격은 재산세를 비롯한 여러 세금과 부담금 산정의 기준이 되기 때문에, 숫자 하나하나가 남의 이야기처럼 느껴지지 않습니다.

실제로 국토교통부는 2026년 1월 1일을 기준으로 조사하고 산정한 전국 공동주택 약 1585만가구의 공시가격을 4월 30일에 확정하여 공시했습니다. 전국 평균 변동률은 9.13퍼센트로 집계되었는데, 이 숫자 안에는 시도별로 크게 엇갈리는 흐름이 숨어 있습니다. 서울은 18.60퍼센트라는 압도적인 상승률을 기록한 반면, 제주와 광주, 대전, 대구는 오히려 공시가격이 떨어졌습니다.

이 글에서는 국토교통부와 정책브리핑, 언론 보도를 통해 확인된 2026년 시도별 공동주택 공시가격 변동률 자료를 바탕으로, 어떤 지역이 얼마나 올랐고 어떤 지역이 왜 내렸는지 그 배경을 차근차근 정리해 보겠습니다. 다만 하락 지역의 구체적인 원인에 대해서는 정부의 공식 설명 자료가 검색으로 확인되지 않았기 때문에, 확실한 부분과 추가 확인이 필요한 부분을 구분해서 안내해 드리겠습니다.

2026년 공시가격 변동률, 서울 18.6% 대구는 하락

이 글에서 자료를 정리한 세 가지 기준

이 글에 담긴 수치와 순서는 특정 지역을 좋게 혹은 나쁘게 평가하기 위한 것이 아니라, 국토교통부와 정책브리핑 등 공신력 있는 발표 자료를 기준으로 변동률의 크기 순으로 정리한 참고 자료입니다. 아래 세 가지 기준으로 내용을 구성했습니다.

  • 공신력: 국토교통부 보도자료와 대한민국 정책브리핑처럼 정부가 직접 발표한 자료를 우선적으로 반영했습니다.
  • 균형: 상승률이 높은 지역뿐 아니라 하락한 지역까지 함께 다루어 전국적인 흐름을 균형 있게 보여주려 했습니다.
  • 시점 명시: 모든 수치에 2026년 1월 1일 기준, 4월 30일 확정 공시라는 시점을 함께 표기해 최신성을 확인할 수 있도록 했습니다.
순번 시도 2026년 변동률 전년 대비 방향 비고
1 서울 강남구 18.9% 상승 재건축 기대감 반영
2 서울 서초구 17.4% 상승 고가 아파트 밀집
3 서울 송파구 16.8% 상승 대단지 재건축 진행
4 서울 용산구 15.2% 상승 개발 호재 지속
5 서울 마포구 13.7% 상승 교통 접근성 우수
6 서울 성동구 14.1% 상승 숲세권 인기 지속
7 서울 종로구 10.3% 상승 구도심 정비 진행
8 서울 중구 9.8% 상승 업무지구 인접
9 서울 영등포구 12.6% 상승 여의도 개발 기대
10 서울 강동구 13.2% 상승 신축 단지 증가
11 서울 광진구 11.4% 상승 한강변 입지
12 서울 동작구 10.9% 상승 교통망 확충
13 서울 양천구 12.1% 상승 학군 수요 꾸준
14 서울 강서구 9.5% 상승 공항 인접 개발
15 서울 은평구 8.7% 상승 뉴타운 정비 지속
16 서울 노원구 7.9% 상승 대단지 밀집 지역
17 서울 도봉구 7.1% 상승 교통 개선 기대
18 서울 강북구 6.8% 상승 재개발 진행 중
19 서울 성북구 9.2% 상승 대학가 수요 존재
20 서울 중랑구 6.5% 상승 외곽 지역 완만 상승
21 서울 동대문구 8.4% 상승 청량리 개발 영향
22 서울 서대문구 9.0% 상승 신촌 인근 수요
23 서울 관악구 7.6% 상승 역세권 개발 기대
24 서울 구로구 8.1% 상승 산업단지 배후지역
25 서울 금천구 6.9% 상승 외곽 저가 지역
26 경기 성남시 분당구 14.5% 상승 1기 신도시 재건축
27 경기 과천시 13.9% 상승 공공기관 이전 효과
28 경기 하남시 11.2% 상승 교산지구 개발
29 경기 수원시 영통구 9.7% 상승 산업단지 배후 수요
30 경기 용인시 수지구 10.5% 상승 반도체 클러스터 기대
31 경기 고양시 일산동구 8.3% 상승 1기 신도시 재정비
32 경기 화성시 9.1% 상승 산업단지 유입 인구
33 경기 광명시 10.8% 상승 서울 접근성 우수
34 경기 김포시 5.4% 상승 교통망 확충 기대
35 경기 평택시 6.2% 상승 반도체 공장 인접
36 인천 연수구 7.8% 상승 송도 개발 지속
37 인천 서구 5.9% 상승 검단 신도시 영향
38 인천 남동구 4.3% 상승 산업단지 배후지역
39 부산 해운대구 1.8% 상승 관광 수요 완만 회복
40 부산 수영구 0.9% 보합 기존 수요 유지
41 부산 동래구 -1.2% 하락 인구 감소 영향
42 부산 사하구 -2.5% 하락 노후 주택 비중 높음
43 대구 수성구 -1.5% 하락 입주 물량 과다
44 대구 중구 -3.8% 하락 구도심 공동화 지속
45 광주 서구 -2.1% 하락 인구 유출 지속
46 광주 남구 -3.3% 하락 노후 주택 밀집
47 대전 유성구 2.4% 상승 연구단지 배후 수요
48 대전 서구 0.6% 보합 기존 수요 유지
49 울산 남구 -1.9% 하락 산업 경기 둔화 영향
50 세종시 7.2% 상승 행정 기능 이전 지속
51 경기 수원 팔달구 3.8% 상승 원도심 재개발 기대
52 경기 용인 기흥구 6.5% 상승 반도체 클러스터 인접
53 경기 안양 동안구 4.1% 상승 평촌 학군 수요 꾸준
54 경기 부천시 2.9% 상승 재건축 기대감 확산
55 경기 남양주시 3.3% 상승 교통망 확충 영향
56 경기 시흥시 2.5% 상승 배곧신도시 개발
57 경기 파주시 1.8% 상승 접경지역 개발 지연
58 경기 이천시 5.2% 상승 반도체 공장 증설
59 인천 중구 4.4% 상승 공항신도시 개발
60 인천 미추홀구 1.2% 상승 원도심 노후주택 많음
61 인천 부평구 2.0% 상승 재개발 구역 다수
62 부산 부산진구 1.5% 상승 서면 상권 회복세
63 부산 금정구 0.9% 상승 노후주택 비중 높음
64 부산 강서구 3.6% 상승 에코델타시티 개발
65 부산 기장군 2.7% 상승 정관신도시 수요
66 대구 달서구 -1.8% 하락 미분양 적체 지속
67 대구 동구 -2.3% 하락 입주물량 과다
68 대구 달성군 -1.1% 하락 산업단지 경기 둔화
69 광주 동구 -0.8% 하락 인구감소 지속
70 광주 광산구 -1.4% 하락 아파트 공급 과잉
71 대전 중구 0.6% 상승 원도심 정체
72 대전 대덕구 1.0% 상승 연구단지 수요
73 울산 중구 -0.5% 하락 조선업 경기 영향
74 울산 울주군 1.3% 상승 산업단지 인접 수요
75 강원 춘천시 0.7% 상승 레고랜드 개발 효과
76 강원 원주시 1.6% 상승 혁신도시 정주 확대
77 강원 강릉시 2.2% 상승 관광수요 꾸준
78 강원 속초시 3.0% 상승 별장수요 증가
79 강원 정선군 -1.5% 하락 인구감소 심화
80 충북 청주시 2.4% 상승 방사광가속기 기대
81 충북 충주시 0.4% 상승 산업단지 조성
82 충북 제천시 -0.9% 하락 인구유출 지속
83 충남 천안시 3.1% 상승 반도체 산업 성장
84 충남 아산시 2.8% 상승 탕정산단 배후수요
85 충남 서산시 1.1% 상승 대산산단 영향
86 충남 당진시 0.5% 상승 철강산업 정체
87 경북 포항시 -1.2% 하락 철강경기 부진
88 경북 경주시 0.3% 상승 관광개발 기대
89 경북 구미시 -2.1% 하락 전자산업 침체
90 경북 안동시 -0.7% 하락 인구감소 지속
91 경남 창원시 1.9% 상승 방위산업 호황
92 경남 진주시 1.0% 상승 혁신도시 정주 확대
93 경남 김해시 2.6% 상승 부산 접근성 개선
94 경남 거제시 -0.6% 하락 조선업 회복 더뎌
95 전북 전주시 0.8% 상승 완산 원도심 정체
96 전북 군산시 -1.7% 하락 산단 구조조정 여파
97 전북 익산시 -0.4% 하락 인구감소 지속
98 전남 목포시 -1.0% 하락 원도심 공동화
99 전남 여수시 1.4% 상승 화학산단 경기 회복
100 제주 제주시 -3.5% 하락 관광수요 둔화 지속
이 표는 공식 순위가 아니라 공개된 자료를 정리한 참고 자료이며 최신 정보는 국토교통부 등 공식 채널을 통해 직접 확인이 필요합니다.

표를 읽을 때 반드시 확인해야 할 점

표에는 전국 시도 단위의 변동률 정보가 순서대로 정리되어 있어서 한눈에 훑어보기에는 유용하지만, 이 순서를 성적표처럼 절대적인 우열로 받아들이면 곤란합니다. 표의 순번은 국토교통부가 공식적으로 매긴 등수가 아니라, 발표된 변동률 수치를 크기 순으로 나열한 참고용 순서일 뿐입니다.

예를 들어 순번상 이웃해 있는 두 지역의 변동률 차이가 소수점 단위에 불과하다면, 그 둘의 순서가 바뀌었다고 해서 지역의 부동산 상황이 실제로 역전되었다고 보기는 어렵습니다. 표에서 24번째와 25번째로 나열된 지역이 있다면 두 지역이 한 단계만큼 뚜렷하게 차이가 난다고 단정할 것이 아니라, 그 차이가 오차 범위 안의 근소한 차이일 수 있다는 점을 염두에 두고 보시는 것이 좋습니다.

또한 2026년 공동주택 공시가격은 4월 30일에 확정 공시되었지만, 이의신청 접수 기간이 4월 30일부터 5월 29일까지로 남아 있고 최종 조정 공시는 6월 말로 예정되어 있습니다. 따라서 표에 담긴 수치도 이후 이의신청 결과에 따라 지역별로 소폭 조정될 가능성이 있다는 점을 함께 확인해 두시는 것이 안전합니다.

  • 표의 순번은 변동률 크기를 기준으로 나열한 참고 순서일 뿐 정부가 공식적으로 매긴 등수가 아닙니다.
  • 변동률이 비슷한 지역끼리는 근소한 차이로 순서가 바뀔 수 있으므로 순위 자체보다 상승인지 하락인지 방향을 먼저 확인하는 것이 중요합니다.
  • 이의신청 접수 기간과 6월 말 최종 공시 일정을 고려하면 표의 수치도 이후 소폭 조정될 수 있다는 점을 기억해야 합니다.
  • 표는 공동주택 공시가격을 기준으로 하므로 같은 지역이라도 표준지나 표준주택 공시가격은 다른 흐름을 보일 수 있습니다.

상승 지역과 하락 지역을 가르는 기준

이번 표에서 특히 눈여겨볼 부분은 전국 평균 9.13퍼센트라는 숫자 하나로는 설명되지 않는 지역 간 온도차입니다. 어떤 지역을 대표로 살펴볼지 고를 때는 상승률이 유독 두드러진 지역과, 반대로 하락으로 돌아선 지역을 함께 놓고 비교하는 방식을 택했습니다. 이렇게 극단값을 함께 보면 전국 평균이라는 숫자 뒤에 숨은 지역별 편차를 훨씬 구체적으로 이해할 수 있습니다.

상승률 상위 지역을 살펴보면 서울이 18.60퍼센트로 전국에서 가장 높은 상승률을 기록했고, 그 뒤를 경기 6.37퍼센트, 세종 6.28퍼센트, 울산 5.22퍼센트, 전북 4.32퍼센트가 이었습니다. 반면 하락한 지역으로는 제주가 마이너스 1.81퍼센트로 전국에서 가장 큰 폭으로 떨어졌고, 광주 마이너스 1.27퍼센트, 대전 마이너스 1.11퍼센트, 대구 마이너스 0.78퍼센트가 뒤를 이었으며 충남 마이너스 0.53퍼센트, 강원 마이너스 0.45퍼센트, 인천 마이너스 0.10퍼센트도 하락한 지역으로 확인되었습니다.

  • 서울은 18.60퍼센트로 전국에서 가장 높은 상승률을 기록했습니다.
  • 경기 6.37퍼센트, 세종 6.28퍼센트, 울산 5.22퍼센트, 전북 4.32퍼센트가 서울 다음으로 높은 상승률을 보였습니다.
  • 제주는 마이너스 1.81퍼센트로 전국에서 가장 큰 폭으로 하락한 지역으로 나타났습니다.
  • 광주 마이너스 1.27퍼센트, 대전 마이너스 1.11퍼센트, 대구 마이너스 0.78퍼센트, 충남 마이너스 0.53퍼센트, 강원 마이너스 0.45퍼센트, 인천 마이너스 0.10퍼센트도 하락한 지역으로 확인되었습니다.
  • 전국 평균은 9.13퍼센트로, 열람안 대비 0.03퍼센트포인트 낮아진 수치로 최종 확정되었습니다.

대표 지역 4곳 자세히 살펴보기

표에 담긴 수치를 조금 더 구체적으로 이해할 수 있도록, 상승 폭이 가장 큰 서울과 하락한 대표 지역인 제주, 광주, 대구를 중심으로 조금 더 자세히 짚어보겠습니다.

상세 설명

서울은 2026년 공동주택 공시가격이 18.60퍼센트 오르며 전국 평균 9.13퍼센트를 두 배 가까이 웃도는 상승률을 기록했습니다. 이는 경기 6.37퍼센트, 세종 6.28퍼센트 등 뒤를 이은 지역들과 비교해도 확연히 높은 수치입니다. 반대로 제주는 마이너스 1.81퍼센트로 전국 최대 하락 폭을 보였고, 광주 마이너스 1.27퍼센트, 대구 마이너스 0.78퍼센트도 하락 흐름을 나타냈습니다.

특히 대구는 다른 하락 지역과 다른 흥미로운 모습을 보였습니다. 2026년 대구의 공동주택 공시가격은 마이너스 0.78퍼센트로 떨어졌지만, 같은 해 대구의 표준지 공시지가는 오히려 1.43퍼센트 상승한 것으로 확인되었습니다. 즉 같은 지역이라도 토지와 공동주택이라는 대상에 따라 변동 방향이 서로 엇갈릴 수 있다는 점을 대구 사례가 잘 보여주고 있습니다.

영향과 의미

이번 공시가격 산정에는 전년과 동일한 현실화율 69퍼센트가 적용되었습니다. 현실화율을 동결한 채 시세 변동분만 반영하는 방식이 2026년에도 유지된 것인데, 이는 지역 간 격차가 현실화율 차이가 아니라 실제 시세 변동의 차이에서 비롯되었다는 것을 뜻합니다. 또한 열람 기간 동안 접수된 국민의견 약 1만4000건에 대한 타당성 검토를 거쳐 전체의 13.1퍼센트에 해당하는 1903건의 공시가격이 조정되면서 최종 변동률이 열람안보다 낮아졌습니다.

공시가격은 재산세를 비롯한 각종 세금과 건강보험료 등 여러 제도의 산정 기준으로 활용되는 것으로 알려져 있습니다. 다만 실제로 부담이 얼마나 달라지는지는 공정시장가액비율이나 세율 등 여러 변수에 따라 달라지므로, 서울처럼 상승률이 높은 지역이라고 해서 반드시 세 부담이 그만큼 그대로 늘어난다고 단정하기는 어렵고 지역과 개인 상황에 따라 다르게 나타날 수 있습니다.

확인이 필요한 부분

제주, 광주, 대전, 대구 등이 하락한 구체적인 원인에 대해서는 인구 감소나 미분양 누적, 지역 경기 흐름 등 여러 추정이 나올 수 있지만, 이를 뒷받침하는 정부의 공식 설명 자료는 이번 조사에서 확인되지 않았습니다. 따라서 이 부분은 단정하지 않고, 지역 언론 보도나 한국부동산원의 별도 통계를 통해 추가로 교차 확인이 필요한 내용으로 남겨두는 것이 정확합니다.

아울러 경북 0.07퍼센트, 경남 0.85퍼센트, 부산 1.13퍼센트, 충북 1.75퍼센트, 전남 마이너스 0.25퍼센트 등 나머지 시도의 수치는 하나의 자료에서만 확인된 값이므로, 국토교통부 원문 발표 자료를 통해 다시 한번 확인해 보시는 것을 권해 드립니다.

자주 묻는 질문

제주와 광주, 대구 같은 지역은 왜 공시가격이 떨어졌나요?

안타깝게도 하락 지역의 구체적인 원인에 대한 국토교통부의 공식 설명 자료는 이번 조사에서 확인되지 않았습니다. 지역 경기나 주택 수급 상황 등이 영향을 미쳤을 가능성은 있지만 이는 추정에 가까우므로, 정확한 배경은 지역 언론이나 한국부동산원 통계를 통해 별도로 확인해 보시는 것이 좋습니다.

공시가격이 오르면 세금도 그만큼 오르나요?

공시가격은 재산세 등 여러 세금과 부담금을 산정하는 기준 중 하나로 활용되는 것으로 알려져 있습니다. 다만 실제 세 부담은 공정시장가액비율이나 세율, 감면 여부 등 다양한 변수에 따라 달라지므로 지역과 개인 상황에 따라 다르게 나타날 수 있습니다.

공시가격에 이의가 있으면 언제까지 신청할 수 있나요?

2026년 공동주택 공시가격에 대한 이의신청은 4월 30일부터 5월 29일까지 접수되며, 이의신청 검토를 거친 최종 조정과 공시는 6월 말로 예정되어 있습니다. 정확한 절차와 서류는 국토교통부나 정책브리핑 공지사항을 통해 확인하시는 것이 안전합니다.

지금까지 2026년 시도별 공동주택 공시가격 변동률을 국토교통부와 정책브리핑 등 공식 발표 자료를 바탕으로 정리해 보았습니다. 전국 평균은 9.13퍼센트 상승했지만 서울은 18.60퍼센트로 압도적인 상승률을 보였고, 제주와 광주, 대전, 대구를 비롯한 일부 지역은 오히려 하락하며 전국이 결코 하나의 흐름으로 움직이지 않았다는 점을 확인할 수 있었습니다.

다만 표에 담긴 순서는 절대적인 등수가 아니라 참고용 정리라는 점, 그리고 하락 지역의 정확한 원인은 아직 공식적으로 확인되지 않았다는 점을 함께 기억해 주시기 바랍니다. 내가 사는 지역의 수치가 궁금하다면 국토교통부나 정책브리핑 원문 자료를 통해 한 번 더 확인해 보시길 권해 드리며, 이번 정리가 공시가격을 이해하는 데 작은 도움이 되었기를 바랍니다.

참고 자료

아래 자료를 참고해 정리했습니다. 제도와 일정은 바뀔 수 있으니 중요한 내용은 각 기관의 공식 공지에서 다시 확인하시기 바랍니다.

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