집 근처에 철길이나 고속도로가 지나가면 소음과 단절감 때문에 상권이 잘 형성되지 않는다는 이야기를 한 번쯤 들어보셨을 것입니다. 최근 서울시가 여러 철도 노선을 지하화하겠다는 계획을 내놓으면서, 정말로 철길을 땅속으로 넣으면 그 위에 새로운 동네가 생기고 장사가 잘 되는지 궁금해하는 분들이 많아졌습니다.
특히 2026년 9월 22일 국토연구원이 발표한 교통인프라 지하화, 도시공간 혁신의 기회라는 보고서가 언론을 통해 알려지면서, 경부동탄터널과 경의선숲길이라는 실제 사례를 근거로 지하화 전후 상권 변화를 짚었다는 점이 관심을 끌고 있습니다. 다만 이 두 사례는 성격이 조금 다르기 때문에 하나로 뭉뚱그려 이해하면 오히려 혼란이 생길 수 있습니다.
이 글에서는 국토연구원 보고서와 관련 언론 보도 내용을 바탕으로, 철도 지하화와 도로 지하화가 각각 어떤 방식으로 상권에 영향을 주는지, 그리고 서울시가 추진 중인 철도 지하화 통합개발계획이 어떤 지역에 영향을 줄 수 있는지를 정리해 보겠습니다. 처음 이 주제를 접하는 분들도 흐름을 따라올 수 있도록 최대한 쉽게 풀어드리겠습니다.
이 글의 내용을 정리한 세 가지 기준
이 글은 순위나 추천을 매기는 글이 아니라, 국토연구원 보고서와 관련 언론 보도를 바탕으로 사실관계를 정리한 정보성 글입니다. 그래서 어떤 자료를 우선순위로 두고 어떻게 교차 확인했는지를 먼저 밝혀 두겠습니다.
특히 경부동탄터널이 철도가 아니라 고속도로를 지하화한 사례라는 점처럼, 보도 과정에서 오해하기 쉬운 부분은 별도로 구분해서 설명했습니다.
- 최신성 기준: 2026년 9월 22일 발표된 국토연구원 보고서와 같은 시기의 언론 보도를 가장 우선순위 높은 자료로 삼았습니다.
- 구분 기준: 철도 지하화 사례와 도로 지하화 사례가 언론 보도에서 섞여 소개되는 경우가 있어, 인프라 종류를 명확히 구분해 서술했습니다.
- 근거 수준 표시 기준: 원문 보고서의 세부 수치까지 확인되지 않은 부분은 확인이 필요하다고 밝히고, 추정이나 통념에 해당하는 내용은 그 수준을 표시했습니다.
| 구분 | 대상 인프라 | 지하화 시기 | 상권 및 도시공간 변화 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 경의선숲길 | 철도(경의선, 공항철도) | 홍대, 공덕, 연남동 등 기존 상권을 연결하고 확산시킨 효과가 확인됨 | 공원 인접 지역 집값 상승 사례가 함께 보고됨 |
| 2 | 경부동탄터널 | 고속도로(경부고속도로) | 터널 주변 0에서 500미터 구간에서 사업체 다양성이 늘어난 것으로 확인됨 | 철도가 아닌 도로 지하화이며 지하 구조물 아래로 SRT와 GTX가 지나감 |
| 3 | 서울시 철도 지하화 통합개발계획 | 철도(경부선, 경인선, 경원선, 중앙선, 경춘선 등 6개 노선) | 상부 개발 완료 시 새로운 지역 중심공간 형성이 기대됨 | 39개 역, 총 67.6킬로미터 구간, 총사업비 약 25조 6000억원으로 추산됨 |
| 4 | 노량진에서 구로 구간 | 철도(경부선 일대) | 지상철도 근접성이 낮아지는 임대료 하락 요인이 줄어들 것으로 분석됨 | 지하화 시 총편익 약 4조 7000억원, 가구당 편익 약 1700만원으로 추산됨 |
국토연구원 보고서가 말하는 지하화와 상권의 관계
국토연구원은 2026년 9월 22일 교통인프라 지하화, 도시공간 혁신의 기회라는 이름의 보고서를 발표했습니다. 이 보고서는 단순히 지하화가 좋다 나쁘다를 주장하는 것이 아니라, 실제로 지하화가 이루어진 지역에서 도시공간과 상권이 어떻게 바뀌었는지를 데이터로 확인했다는 점에서 의미가 있습니다.
언론 보도에 따르면 보고서는 경의선숲길과 경부동탄터널이라는 두 지역을 대상으로 지하화 전후 변화를 실증분석했습니다. 다만 아직까지 언론을 통해 공개된 내용은 핵심 결론 위주이고, 구체적인 조사 기간이나 증가율 같은 세부 수치는 제한적으로만 알려져 있어서, 정확한 방법론이 궁금하신 분은 국토연구원 홈페이지에서 원문 발간물을 직접 확인해 보시는 것을 권해 드립니다.
무엇을 조사했나
보고서는 지하화 이전과 이후의 도시공간 변화를 비교하는 방식을 취한 것으로 전해집니다. 도로나 철도가 지상에 있을 때는 그 자체가 지역을 둘로 갈라놓는 단절 요소로 작용하는 경우가 많은데, 이 부분이 사라졌을 때 상권이나 사업체 구성이 어떻게 달라지는지를 살펴본 것으로 이해할 수 있습니다.
왜 지금 이 보고서가 주목받나
서울시가 여러 철도 노선에 대한 지하화 계획을 추진하고 있는 시점에, 실제 사례를 근거로 효과를 짚어주는 보고서가 나왔다는 점에서 관심이 높아진 것으로 보입니다. 대규모 예산이 들어가는 사업인 만큼, 실제로 어떤 효과가 있었는지에 대한 실증 자료는 정책을 검토하는 분들뿐 아니라 해당 지역 부동산이나 상권에 관심이 있는 일반 독자에게도 중요한 참고 자료가 됩니다.
경부동탄터널 사례, 철도 지하화로 오해하기 쉬운 이유
경부동탄터널은 이번 보고서에서 함께 다뤄지면서 철도 지하화 사례처럼 소개되는 경우가 종종 있습니다. 하지만 정확히 말하면 이 터널은 경부고속도로를 지하화한 구간으로, 국내 최초의 고속도로 지하화 사례로 알려져 있습니다. 1.2킬로미터 구간이 2017년 착공되어 2023년 3월 서울 방향, 2024년 3월 부산 방향이 각각 개통된 것으로 확인됩니다.
다만 이 구간이 철도와 완전히 무관한 것은 아닙니다. 경부동탄터널 지하 구조물 아래로는 SRT와 GTX가 지나가는 동탄역세권이 자리 잡고 있어서, 도로와 철도가 상하로 겹쳐 있는 독특한 구조를 가지고 있습니다. 이 점 때문에 일부 보도에서 철도 지하화 사례처럼 언급되기도 하지만, 엄밀히는 도로 지하화 사례로 구분하는 것이 정확합니다.
도로 지하화와 철도 지하화는 다릅니다
도로 지하화는 차량 통행 공간을 지하로 옮기는 것이고, 철도 지하화는 열차 선로를 지하로 옮기는 것이라는 점에서 방식과 목적이 다릅니다. 다만 둘 다 지상에 있던 교통 인프라가 사라지면서 그 공간을 다른 용도로 쓸 수 있게 된다는 점에서는 공통적인 효과를 기대할 수 있습니다.
그런데도 상권은 실제로 달라졌습니다
국토연구원 보고서에 따르면 경부동탄터널이 지하화된 이후 터널 주변 0에서 500미터 구간에서 사업체 다양성이 집중적으로 늘어난 것으로 확인되었습니다. 도로가 지상에서 사라지면서 단절되었던 공간이 이어지고, 그 주변에 새로운 상권이 형성되는 효과가 나타난 것으로 보고서는 평가했습니다.
- 도로가 지하로 들어가면서 지상 공간의 단절감이 줄어든 것으로 확인됩니다.
- 터널 주변 0에서 500미터 구간에서 사업체 다양성이 늘어난 것으로 보고서에 나타납니다.
- 향후 상부공간 개발이 완료되면 SRT와 GTX 역세권, 대규모 주거단지를 잇는 지역 중심공간으로 발전할 가능성이 있다고 평가됩니다.
- 다만 이 효과는 고속도로 지하화에 따른 것이며, 순수한 철도 지하화 효과와는 구분해서 이해할 필요가 있습니다.
경의선숲길이 보여주는 순수 철도 지하화의 효과
철도 지하화의 대표적인 사례로 더 적합한 곳은 경의선숲길입니다. 경의선과 공항철도가 지하화된 이후 지상에는 총 6.3킬로미터 길이의 경의선숲길이 조성되었고, 이 구간은 홍대, 공덕, 연남동처럼 이미 상업과 문화가 발달해 있던 지역을 지나갑니다.
국토연구원 보고서는 경의선숲길 사례에서 기존 상권을 연결하고 확산시키는 효과가 두드러졌다고 평가한 것으로 전해집니다. 이는 아무것도 없던 곳에 새로운 상권이 만들어졌다기보다는, 원래 활발했던 상권들이 지하화로 인해 생긴 녹지와 보행 공간을 통해 서로 이어지면서 더 넓은 상권 벨트로 확장된 것으로 이해할 수 있습니다.
기존 상권을 연결하고 확장시킨 사례
보고서는 상부공간을 공원이나 녹지에만 머물게 해서는 지하화의 효과를 충분히 끌어내기 어렵다는 의견도 함께 제시한 것으로 전해집니다. 상업, 업무, 주거 기능을 복합적으로 배치해야 지하화 효과가 상권 활성화로 더 크게 이어질 수 있다는 취지로 해석됩니다.
집값 데이터로 본 공원 인접 효과
2016년 발표된 한 연구에 따르면, 경의선숲길 공원에 100미터 가까워질 때마다 인근 집값이 평균 4.26퍼센트 상승한 것으로 나타났습니다. 조성 시기별로 보면 1단계 구간은 공원 100미터 이내에서 1.79퍼센트, 2단계 구간은 8.04퍼센트 상승한 것으로 알려져 있습니다. 다만 이 수치는 한 건의 보도를 통해 확인한 것으로, 원 연구 자료나 다른 독립적인 자료로 직접 교차 확인하지는 못했다는 점을 밝혀 둡니다. 지역과 시기에 따라 상승폭은 다르게 나타날 수 있습니다.
서울시 철도 지하화 계획과 앞으로 달라질 지역들
서울시는 경부선, 경인선, 경원선, 중앙선, 경춘선 등 6개 노선, 39개역, 총 67.6킬로미터 구간을 대상으로 철도 지하화 통합개발계획을 추진하고 있습니다. 총사업비는 대략 25조 6000억원 규모로 추산되는 것으로 알려져 있어서, 국내에서도 손꼽히는 대규모 도시 인프라 사업이라고 할 수 있습니다.
이 계획이 실제로 추진되면 지금까지 살펴본 경의선숲길이나 경부동탄터널 사례처럼, 철길로 단절되었던 지역이 다시 이어지고 그 주변에 새로운 상권이나 주거 수요가 생길 가능성이 있습니다. 다만 대규모 사업인 만큼 실제 완료까지는 상당한 시간이 걸릴 것으로 예상되며, 지역별로 진행 속도와 효과는 차이가 날 수 있습니다.
6개 노선 39개 역 통합개발계획
이 계획은 노선 하나하나를 개별적으로 지하화하는 것이 아니라, 여러 노선을 묶어 통합적으로 개발한다는 점이 특징입니다. 이렇게 하면 지역별로 따로 진행할 때보다 상부공간을 더 체계적으로 계획할 수 있다는 장점이 있는 것으로 거론됩니다.
노량진에서 구로 구간처럼 수혜가 예상되는 곳들
노량진에서 구로 구간은 2024년 기준 평일에 열차가 약 530회 오가는 구간으로, 이 구간을 지하화할 경우 총편익이 약 4조 7000억원, 가구당 편익은 약 1700만원으로 추산된 것으로 전해집니다. 지상철도에서 1미터 멀어질 때마다 1제곱미터당 월세가 2원 높아지는 것으로 나타나, 철도 근접성이 임대료를 낮추는 요인으로 작용한다는 분석도 함께 나왔습니다.
- 영등포, 신도림, 구로 일대가 주요 수혜지역으로 꼽히는 것으로 전해집니다.
- 신이문, 석계, 월계 일대도 수혜지역으로 함께 언급됩니다.
- 창동, 방학, 도봉 일대 역시 수혜가 기대되는 지역으로 거론됩니다.
- 다만 실제 수혜 규모는 사업 진행 속도와 상부공간 개발 방식에 따라 달라질 수 있습니다.
자주 묻는 질문
경부동탄터널은 철도 지하화 사례인가요?
엄밀히 말하면 아닙니다. 경부동탄터널은 경부고속도로를 지하화한 도로 지하화 사례이며, 다만 지하 구조물 아래로 SRT와 GTX가 지나가는 동탄역세권이 위치해 있어 철도와 관련이 있는 지역으로 함께 언급되는 것입니다.
철도를 지하화하면 반드시 상권이 좋아지나요?
지금까지 나온 사례들을 보면 상권에 긍정적인 영향을 준 경우가 많았지만, 반드시 그렇다고 단정하기는 어렵습니다. 경의선숲길처럼 원래 상권이 활발했던 지역은 연결과 확산 효과가 크게 나타났지만, 상부공간을 어떻게 개발하느냐에 따라 결과가 달라질 수 있다고 국토연구원 보고서도 지적하고 있습니다.
서울시 철도 지하화 계획은 언제 완료되나요?
2026년 기준으로 아직 추진 중인 단계이며, 정확한 완료 시점은 공식적으로 확정되지 않은 것으로 보입니다. 총사업비가 약 25조 6000억원에 이르는 대규모 사업인 만큼 단계적으로 오랜 기간에 걸쳐 진행될 가능성이 높으며, 최신 진행 상황은 서울시 발표 자료를 통해 확인하시는 것이 정확합니다.
지금까지 국토연구원의 2026년 보고서를 바탕으로 경의선숲길과 경부동탄터널 사례를 통해 지하화가 상권에 어떤 영향을 주는지 살펴보았습니다. 경부동탄터널은 도로 지하화이지만 주변 사업체 다양성이 늘어나는 효과가 있었고, 경의선숲길은 철도 지하화를 통해 기존 상권을 연결하고 확산시키는 효과를 보여주었습니다. 서울시가 추진 중인 대규모 철도 지하화 계획도 이런 흐름 속에서 지켜볼 만한 사업이라고 할 수 있습니다.
다만 이 글에서 다룬 내용 중 일부는 언론 보도를 통해 확인한 수준이고, 원문 보고서의 세부 수치까지는 확인하지 못한 부분도 있다는 점을 다시 한번 말씀드립니다. 관심 있는 지역의 구체적인 변화가 궁금하신 분들은 국토연구원과 서울시가 공개하는 최신 자료를 함께 찾아보시면 더 정확한 판단에 도움이 될 것입니다. 오늘 정리한 내용이 지하화라는 낯선 주제를 이해하는 데 작은 도움이 되었기를 바랍니다.
참고 자료
아래 자료를 참고해 정리했습니다. 제도와 일정은 바뀔 수 있으니 중요한 내용은 각 기관의 공식 공지에서 다시 확인하시기 바랍니다.
- 철도·도로 지하화하니…주변 사업체 늘고 상권도 커졌다 (뉴스핌, 2026-09-22)
- 땅 밑으로 내려가는 순간 집값 반전…제2의 연트럴파크 어디? (한국경제, 2026-09-20)
- 경부고속도로 동탄구간 국내 최초 ‘지하화’… 상부공간 공원 조성 (경인일보, 2024-08)
- 경부 동탄터널 지하화로…갈라진 생활권이 하나로 ‘동고동락 동탄’ (경향신문, 2023-04-02)
- 동탄~기흥동탄 나들목 지하화 후 개통…상부엔 도심공원 (경향신문, 2024-03-25)
- 국내 최초 지하화한 경부고속도로 동탄터널 위로 ‘동탄1·2 연결도로’ 순차 개통 (더리포트, 2024)
- 경부고속도로 첫 지하화 구간 개통…차량 흐름 빨라져 (YTN, 2024-03-28)
- 국토연구원 연구보고서 발간물 페이지 (국토연구원, 2026)
