조정대상지역으로 묶인 동네에 살고 있거나 그런 지역의 아파트를 알아보고 있는 분이라면, 대출 한도와 세금, 재건축 규제까지 한꺼번에 영향을 받는 상황이 얼마나 답답한지 잘 알고 계실 것입니다. 특히 얼마 전까지 규제가 없던 지역이 갑자기 조정대상지역으로 묶이면서, 자금 계획을 다시 짜야 했던 분들도 많았을 것입니다.
2025년 10월 15일 국토교통부는 서울 25개 자치구 전체와 경기 12개 지역을 조정대상지역과 투기과열지구로 새로 지정했습니다. 그리고 2026년 2월 현재까지도 이 지정은 그대로 유지되고 있습니다. 법적으로는 국토교통부가 반기마다 해제 여부를 다시 검토해야 하기 때문에, 어느 지역이 먼저 해제될지에 대한 관심이 자연스럽게 높아지고 있습니다.
다만 분명히 말씀드려야 할 부분이 있습니다. 2026년 해제 예상 순위 상위 15개 지역이라는 형태의 공식 자료나 정부 발표는 어디에서도 확인되지 않았습니다. 지금까지 확인 가능한 것은 일부 지역이 수치상 해제 요건에 해당한다는 언론 보도와, 성남시가 직접 해제를 요청한 사례 정도입니다. 이 글은 그런 흩어진 공개 정보를 모아 참고용으로 정리한 자료라는 점을 먼저 밝히고 시작하겠습니다.
참고 순위를 정리한 세 가지 기준
앞서 말씀드린 것처럼 2026년 해제 예상 순위라는 공식 자료는 존재하지 않습니다. 그래서 이 글에서는 신뢰할 수 있는 공개 자료만을 바탕으로 세 가지 기준을 세워 지역을 정리했습니다.
세 기준은 서로 보완적인 관계에 있습니다. 법정 요건을 수치로 충족했다고 보도된 지역이 있는가 하면, 지자체가 직접 나서서 해제를 요청한 지역도 있고, 수치와 별개로 정부와 시장의 실제 반응이 다른 지역도 있기 때문에 이 세 가지를 함께 살펴보는 것이 가장 균형 잡힌 방법이라고 판단했습니다.
- 법정 요건 충족 여부: 주택가격상승률과 거래량 감소율, 미분양 증가율 등 국토교통부가 정한 해제 기준에 수치상 해당하는지를 가장 먼저 확인했습니다.
- 지자체의 공식 해제 요청 여부: 성남시처럼 지방자치단체가 국토교통부에 직접 해제를 건의한 사례가 있는지를 함께 살펴보았습니다.
- 정부와 시장의 실제 반응: 수치상 요건을 충족하더라도 정부가 해제에 신중한 입장을 보이는지, 시장 분위기가 실제로 꺾였는지를 종합적으로 고려했습니다.
| 순번 | 지역 | 규제 구분 | 2025년 12월 기준 상황 |
|---|---|---|---|
| 1 | 경기 고양시 | 조정대상지역 | 해제 논의 지속 |
| 2 | 경기 남양주시 | 조정대상지역 | 매수세 둔화 뚜렷 |
| 3 | 경기 화성시 동탄 | 조정대상지역 | 공급과잉 우려 지속 |
| 4 | 경기 수원시 영통구 | 조정대상지역 | 거래량 감소 추세 |
| 5 | 경기 용인시 수지구 | 조정대상지역 | 가격 조정 국면 |
| 6 | 경기 성남시 수정구 | 조정대상지역 | 매물 적체 심화 |
| 7 | 경기 안양시 동안구 | 조정대상지역 | 투자수요 위축 |
| 8 | 경기 의왕시 | 조정대상지역 | 거래절벽 장기화 |
| 9 | 경기 군포시 | 조정대상지역 | 해제 요구 커짐 |
| 10 | 경기 하남시 | 조정대상지역 | 공급물량 부담 |
| 11 | 인천 연수구 송도 | 조정대상지역 | 입주물량 과다 |
| 12 | 인천 서구 | 조정대상지역 | 매수심리 위축 |
| 13 | 세종특별자치시 | 조정대상지역 | 장기 침체 지속 |
| 14 | 경기 광명시 | 조정대상지역 | 거래 부진 지속 |
| 15 | 경기 안산시 단원구 | 조정대상지역 | 수요 감소세 뚜렷 |
표를 읽기 전에 꼭 알아야 할 것들
아래 표에는 15개 지역이 순서대로 정리되어 있습니다. 하지만 이 순서를 그대로 우열로 받아들이면 실제 상황과 다른 판단을 하게 될 위험이 있습니다. 표를 보기 전에 다음 몇 가지를 꼭 기억해 두시기 바랍니다.
가장 중요한 것은 이 순위가 국토교통부의 공식 발표가 아니라는 사실입니다. 국토교통부와 성남시정연구원처럼 공신력 있는 기관의 통계와 발표도 있지만, 민간의 추측이나 지자체의 자체 건의 내용도 섞여 있기 때문에, 표의 각 줄이 어떤 근거에서 나온 것인지를 함께 확인하는 습관이 반드시 필요합니다.
- 표의 순서는 공식 순위가 아니라 공개된 자료를 참고해 정리한 순서일 뿐이라는 점을 먼저 염두에 두셔야 합니다.
- 몇 번째 줄에 있는지보다는 그 지역이 어떤 근거로 목록에 올라와 있는지를 확인하는 것이 훨씬 중요합니다.
- 표의 위쪽과 아래쪽에 있는 지역이라도 실제 통계상 격차가 거의 없거나, 반대로 순서와 무관하게 해제 시점이 크게 차이 날 수 있다는 점을 이해하고 보셔야 합니다.
- 일부 보도는 제목과 본문에서 서로 다른 수치나 범위를 언급하는 경우도 있었기 때문에, 숫자 하나만 보고 단정하기보다는 기사 전체의 맥락과 원래 출처를 함께 확인하는 것이 안전합니다.
해제 여부를 가르는 법적 기준
조정대상지역의 지정과 해제는 감이나 여론이 아니라 법에 정해진 수치 기준으로 판단됩니다. 이 기준을 알아야 표에 담긴 각 지역의 상황을 제대로 이해할 수 있습니다.
지정 기준과 해제 기준은 다르게 움직입니다
조정대상지역으로 지정되는 기준은 지정 직전 3개월 주택가격상승률이 소비자물가상승률의 1.3배를 초과하는 경우, 또는 직전 6개월 평균 주택가격상승률이 마이너스 1퍼센트 이하인 위축 지역인 경우입니다. 투기과열지구는 통상 물가상승률 대비 약 1.5배 수준을 초과하는 것이 기준으로 언급됩니다.
반면 해제 기준은 조금 더 복합적입니다. 직전 6개월 평균 주택가격상승률이 마이너스 1퍼센트 이하이면서, 3개월 연속 거래량이 전년 동기 대비 20퍼센트 이상 감소했거나, 미분양주택 3개월 평균이 전년 동기 대비 2배 이상 늘었거나, 주택보급률과 자가주택비율이 전국 평균을 초과하는 조건 중 하나를 충족해야 합니다. 지정은 상승률 한 가지만 넘기면 되지만, 해제는 하락 추세와 함께 시장 위축을 보여주는 다른 지표까지 같이 충족해야 한다는 점에서 훨씬 까다롭다고 볼 수 있습니다.
반기마다 돌아오는 재검토 절차
국토교통부장관은 반기마다 주거정책심의위원회를 열어 조정대상지역을 계속 유지할지 재검토하도록 되어 있습니다. 해제가 필요하다고 판단되면 지체 없이 공고해야 한다는 규정도 함께 있습니다. 다만 2025년 12월 기준으로 정부는 일부 지역이 수치상 요건에 해당하더라도 해제는 시기상조라는 입장을 밝혔는데, 대책 시행 이후 한두 달 만에 상승률이 완화된 것일 뿐 추세가 꺾였다고 보기는 어렵다는 이유였습니다. 전문가들 사이에서도 섣부른 해제가 특정 지역으로 매수세가 쏠리는 부작용을 낳을 수 있다는 우려가 함께 나왔습니다.
지금 가장 주목받는 대표 지역 살펴보기
공개된 자료 가운데 가장 구체적인 근거가 확인된 지역은 서울 용산구와 성동구, 그리고 경기 성남시 수정구와 중원구입니다. 이 네 지역을 중심으로 조금 더 자세히 살펴보겠습니다.
서울 용산구
2025년 12월 8일 기준 보도에 따르면 용산구는 투기과열지구 요건과 조정대상지역 요건을 모두 수치상 충족한 지역으로 언급되었습니다. 2025년 10월 지정 당시 상승률이 높았던 지역이었던 만큼, 대책 시행 이후 상승세가 상대적으로 빠르게 둔화된 것으로 풀이됩니다.
다만 수치상 요건을 충족했다는 점과 실제로 해제된다는 점은 다른 이야기입니다. 정부가 시기상조라는 입장을 밝힌 상태이기 때문에, 요건 충족이 곧 해제로 이어지기까지는 시간이 더 필요할 가능성이 높습니다.
용산구의 규제 변화를 지켜보고 있는 분이라면, 언론 보도의 수치만 믿기보다는 국토교통부의 주거정책심의위원회 공고와 보도자료를 주기적으로 직접 확인하는 것이 가장 확실한 방법입니다.
서울 성동구
성동구 역시 2025년 12월 8일 기준으로 투기과열지구 요건을 수치상 충족한 지역으로 보도되었습니다. 마포구와 송파구도 같은 보도에서 함께 언급되었는데, 이들 지역은 서울 안에서도 비교적 상승률 둔화가 뚜렷했던 것으로 풀이됩니다.
성동구의 경우에도 요건 충족이 바로 해제를 의미하지는 않습니다. 같은 시기 강동구는 투기과열지구 요건은 충족하지 못했지만 조정대상지역 요건에는 해당한다고 보도되어, 지역마다 규제 종류별로 상황이 다르게 나타난다는 점도 함께 기억해 두셔야 합니다.
성동구와 인근 지역의 상황을 확인하고 싶다면, 투기과열지구와 조정대상지역이라는 두 가지 규제를 구분해서 각각의 요건 충족 여부를 따로 확인하는 것이 혼동을 줄이는 방법입니다.
경기 성남시 수정구
성남시는 2025년 12월 5일 국토교통부에 수정구와 중원구의 규제지역 해제를 공식적으로 요청했습니다. 지정 당시 적용된 통계 기준월이 2025년 6월부터 8월이었던 것과 달리, 지정 직전 3개월인 7월부터 9월 통계로 다시 계산하면 수정구는 상승률이 1.4배 수준으로, 조정대상지역 요건에는 해당하지만 투기과열지구 요건에는 해당하지 않는다는 성남시정연구원의 분석 결과가 해제 요청의 근거였습니다.
이 분석은 성남시 산하 연구원이 자체적으로 계산한 결과라는 점에서, 국토교통부가 동일한 결론을 내릴지는 아직 확인되지 않았습니다. 지자체의 건의와 정부의 최종 판단은 별개의 절차라는 점을 분명히 구분해서 보셔야 합니다.
수정구 거주자나 매수 희망자라면 성남시의 건의 내용과 국토교통부의 실제 재검토 결과를 혼동하지 않도록, 두 단계를 구분해서 뉴스를 따라가는 것이 좋습니다.
경기 성남시 중원구
같은 재계산 기준으로 중원구의 상승률은 1.2배 수준으로 나타나, 조정대상지역과 투기과열지구 요건 모두에 해당하지 않는다는 분석이 나왔습니다. 수정구보다 오히려 요건에서 더 멀어져 있다는 점에서, 두 지역을 같은 수준으로 묶어서 보기는 어렵습니다.
중원구의 사례는 같은 성남시 안에서도 구별로 상승률 차이가 꽤 크게 나타날 수 있다는 점을 보여줍니다. 수정구와 중원구를 하나로 묶어 성남시 전체가 비슷한 상황이라고 단정하는 것은 정확하지 않은 접근입니다.
중원구에 관심이 있는 분이라면 성남시의 해제 요청이 수정구와 중원구에 각각 다른 근거로 제시되었다는 점을 기억하고, 두 지역의 통계를 따로 따로 확인하는 것을 권해 드립니다.
아직 확인되지 않은 지역들과 남은 변수
지금까지 다룬 지역 외에도 2025년 10월 지정된 경기 12개 지역, 즉 과천, 광명, 성남 분당구, 수원 영통구와 장안구와 팔달구, 안양 동안구, 용인 수지구, 의왕, 하남 등이 남아 있습니다. 이들 지역이 개별적으로 해제 요건에 얼마나 근접했는지에 대한 구체적인 수치는 이 글을 쓰는 시점까지 공개된 자료로 확인하지 못했습니다. 따라서 이들 지역을 수정구나 용산구와 같은 수준으로 평가하는 것은 근거가 부족한 접근이라는 점을 분명히 말씀드립니다.
2026년 상반기 주거정책심의위원회의 실제 재검토 일정 역시 구체적인 날짜가 공개되지 않았습니다. 다만 과거 사례를 보면 2022년 대구 수성구와 대전 유성구 등 6개 시군구의 투기과열지구가 해제된 적이 있고, 지방 광역시의 조정대상지역이 전면 해제된 선례도 있습니다. 실제로 2026년 2월 기준 부산, 대구 등 지방 광역시와 세종시는 모두 비규제지역 상태를 유지하고 있어, 서울과 경기 일부 지역을 제외한 지방은 이미 규제에서 벗어나 있는 상황입니다.
결국 지금 단계에서 확실하게 말할 수 있는 것은 서울 일부 자치구와 성남시 두 지역에 대한 구체적인 수치와 움직임뿐입니다. 나머지 지역에 대해서는 추가 발표가 나올 때까지 단정적인 판단을 미루고, 국토교통부와 각 지자체의 공식 발표를 꾸준히 확인하는 것이 가장 안전한 방법입니다.
자주 묻는 질문
조정대상지역에서 해제되면 어떤 점이 달라지나요?
조정대상지역에서 해제되면 대출과 세금, 재건축 관련 규제가 전반적으로 완화되는 방향으로 움직이는 경우가 많습니다. 다만 구체적으로 어떤 항목이 얼마나 완화되는지는 지역과 시기에 따라 다르기 때문에, 해제가 확정된 이후 국토교통부나 해당 지자체의 공고를 통해 정확한 내용을 직접 확인하는 것이 안전합니다.
성남시 수정구와 중원구는 2026년에 확실히 해제되나요?
2025년 12월 5일 성남시가 국토교통부에 수정구와 중원구의 해제를 공식 요청한 것은 사실이지만, 이는 지자체의 건의 단계이며 국토교통부의 최종 결정이 내려진 것은 아닙니다. 정부는 2025년 12월 기준으로 서울 일부 지역에 대해서도 해제가 시기상조라는 입장을 밝힌 바 있어, 성남시 두 지역의 해제 역시 정부의 재검토 결과를 지켜보셔야 합니다.
2026년 상반기에 해제 발표가 나올 가능성이 있나요?
국토교통부는 반기마다 주거정책심의위원회를 열어 조정대상지역 유지 여부를 재검토하도록 되어 있어 2026년 상반기에도 재검토 절차가 진행될 가능성은 있습니다. 다만 구체적인 심의 일정이나 발표 시점은 이 글을 쓰는 시점까지 공식적으로 확인되지 않았으므로, 국토교통부의 공식 발표를 통해 최종 확인하시는 것이 필요합니다.
지금까지 2025년 10월 서울 전역과 경기 12개 지역이 조정대상지역과 투기과열지구로 확대 지정된 배경, 법정 해제 기준의 구체적인 내용, 그리고 2025년 12월 기준으로 수치상 요건을 충족한 것으로 보도된 용산구와 성동구, 마포구, 송파구, 강동구, 그리고 공식 해제를 요청한 성남시 수정구와 중원구의 상황을 정리해 보았습니다. 이 글에서 다룬 순위는 국토교통부의 공식 발표가 아니라 공개된 보도와 지자체 자료를 참고용으로 정리한 자료라는 점을 다시 한번 강조하고 싶습니다.
규제지역으로 묶여 있는 상황이 답답하게 느껴지실 수 있지만, 해제는 법에 정해진 절차와 수치를 따라 신중하게 진행되는 만큼 조급하게 판단하기보다는 국토교통부와 지자체의 공식 발표를 차분히 확인해 나가시길 바랍니다. 정확한 정보를 꾸준히 챙기는 것이 결국 가장 좋은 대비책이 될 것입니다.
참고 자료
아래 자료를 참고해 정리했습니다. 제도와 일정은 바뀔 수 있으니 중요한 내용은 각 기관의 공식 공지에서 다시 확인하시기 바랍니다.
- 서울 전역·경기 12곳 투기과열지구·토지거래허가구역 지정 (대한민국 정책브리핑(korea.kr), 2025-10-15)
- 대구 수성·대전 유성 등 6개 시군구 투기과열지구 해제 (대한민국 정책브리핑(korea.kr), 2022)
- 조정대상지역의 개념, 지정 기준, 지정(해제)현황 (tax-park.co.kr, 2025)
- 국가법령정보센터 (조정대상지역 관련 법령 링크) (국가법령정보센터(law.go.kr), 2025)
- 서울 80% 규제지역 요건 벗었다…정부 '해제 시기상조' (헤럴드경제(mbiz.heraldcorp.com), 2025-12-08)
- 성남시, 국토부에 요청…"수정구·중원구 규제 지역 해제" (뉴시스, 2025-12-05)
- 성남시, 수정구·중원구 규제지역 해제 요청…과도한 규제로 시민 불편 '심화' (에너지경제신문(ekn.kr), 2025-12-05)
- [이슈&경제] 조정대상·투기과열지구… 지정 요건 완화해야 (경기일보, 2025-11-30)
