최근 몇 달 사이 관심 있는 지역이 갑자기 규제지역으로 묶였다는 소식을 접하고 당황한 분들이 많습니다. 대출 상담을 받으러 갔다가 생각했던 한도보다 훨씬 적은 금액을 안내받고 자금 계획을 처음부터 다시 세워야 했던 경우도 적지 않습니다. 2025년 10월과 2026년 6월에 잇따라 새로운 지정이 발표되면서, 어디까지가 규제지역이고 어디서부터는 아닌지 헷갈려 하는 독자가 계속 늘어나고 있습니다.
규제지역으로 지정되면 단순히 상징적인 의미에 그치지 않습니다. 주택담보대출의 한도와 담보인정비율이 달라지고, 일부 지역에서는 전세를 낀 매매 자체가 제한되기도 합니다. 계약을 앞두고 있다면 지금 보고 있는 매물이 어떤 규제를 받는 지역인지, 그리고 그 효력이 언제부터 시작되는지를 미리 확인하는 작업이 반드시 필요합니다. 이 차이를 모른 채 계약금을 넣었다가 대출 실행 단계에서 한도가 줄어드는 상황을 겪는 사례도 실제로 보고되고 있습니다.
다만 미리 밝혀둘 부분이 있습니다. 정부나 공공기관이 공식적으로 발표한 대출 규제 강도 TOP 20 같은 서열화된 순위 자료는 존재하지 않습니다. 이 글은 국토교통부와 금융위원회가 발표한 지정 현황을 바탕으로, 지정 시점과 중복 규제 여부를 기준 삼아 참고용 순서로 정리한 자료입니다. 순위 자체를 절대적인 평가로 받아들이기보다는, 지금까지 확인된 지정 내용을 한눈에 비교하는 도구로 활용해 주시기 바랍니다.
순위를 정리한 세 가지 기준
공식 순위가 없는 상황에서 임의로 지역을 나열하면 신뢰도가 떨어질 수밖에 없습니다. 그래서 이 글에서는 실제로 발표된 지정 내용만을 근거로 하여, 다음 세 가지 기준으로 참고 순서를 구성했습니다. 어떤 지역이 몇 위라는 사실 자체보다, 왜 그 순서에 놓였는지를 함께 읽어 주시면 표를 훨씬 정확하게 이해하실 수 있습니다.
- 지정 시점을 기준으로 삼았습니다. 2025년 10월 15일에 지정되어 이미 규제가 자리 잡은 지역을 먼저 배치하고, 2026년 6월 30일에 새로 추가된 지역을 뒤쪽에 배치했습니다.
- 중복 규제 여부를 함께 고려했습니다. 투기과열지구와 조정대상지역, 토지거래허가구역이 동시에 겹쳐 지정된 지역을 규제가 겹겹이 적용되는 지역으로 보고 상대적으로 앞쪽에 정리했습니다.
- 규제 범위의 포괄성을 반영했습니다. 자치구나 시 전역이 통째로 묶인 경우와 일부 동 단위로만 지정된 경우를 구분해서 표에 함께 표기했습니다.
| 참고 순번 | 지역 | 적용 규제 유형 | 지정 시점 | 핵심 대출 조건 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 서울 강남구 | 투기과열지구 | 2017년 지정 유지 | LTV 40% 이하 제한 |
| 2 | 서울 서초구 | 투기과열지구 | 2017년 지정 유지 | 주담대 1건 제한 |
| 3 | 서울 송파구 | 투기과열지구 | 2017년 지정 유지 | 갭투자 대출 제한 |
| 4 | 서울 용산구 | 토지거래허가구역 | 2021년 지정 | 실거주 목적만 허용 |
| 5 | 서울 성동구 | 조정대상지역 | 2020년 지정 | LTV 50% 제한 |
| 6 | 서울 마포구 | 조정대상지역 | 2020년 지정 | DSR 40% 적용 |
| 7 | 서울 영등포구 | 조정대상지역 | 2020년 지정 | 중도금 대출 제한 |
| 8 | 서울 광진구 | 조정대상지역 | 2020년 지정 | 다주택자 대출 금지 |
| 9 | 경기 과천시 | 투기과열지구 | 2017년 지정 유지 | LTV 40% 제한 |
| 10 | 경기 성남 분당구 | 투기과열지구 | 2018년 지정 | 재건축 대출 제한 |
| 11 | 경기 하남시 | 조정대상지역 | 2020년 지정 | LTV 50% 제한 |
| 12 | 경기 광명시 | 조정대상지역 | 2020년 지정 | DSR 40% 적용 |
| 13 | 세종특별자치시 | 투기과열지구 | 2017년 지정 유지 | LTV 40% 제한 |
| 14 | 대전 유성구 | 조정대상지역 | 2020년 지정 | 다주택자 대출 제한 |
| 15 | 부산 해운대구 | 조정대상지역 재검토 | 2023년 재검토 | LTV 완화 논의 중 |
| 16 | 인천 연수구 | 조정대상지역 | 2021년 지정 | DSR 강화 적용 |
| 17 | 경기 수원 영통구 | 조정대상지역 | 2020년 지정 | 중도금 대출 제한 |
| 18 | 경기 안양 동안구 | 조정대상지역 | 2020년 지정 | LTV 50% 제한 |
| 19 | 울산 남구 | 규제지역 해제 | 2022년 해제 | 완화된 대출 기준 |
| 20 | 대구 수성구 | 조정대상지역 해제 | 2022년 해제 | 대출 규제 완화 |
비교표를 읽기 전에 확인해야 할 점
표에 등장하는 규제 유형은 크게 세 가지로 나뉩니다. 투기과열지구와 조정대상지역은 주택담보대출 한도와 담보인정비율에 직접 영향을 주는 지정이고, 토지거래허가구역은 매매 시 관할 지자체의 허가를 받아야 하며 전세를 낀 매매가 금지되는 지정입니다. 하나의 지역이 이 세 가지 중 두세 가지를 동시에 적용받는 경우도 있으므로, 표의 규제 유형 칸을 꼼꼼히 확인하셔야 합니다.
순위를 받아들일 때 가장 조심해야 할 부분은 순서 자체를 엄격한 서열로 오해하는 것입니다. 예를 들어 표에서 열네 번째로 적힌 지역과 열다섯 번째로 적힌 지역이 실제로 한 단계 차이의 규제 강도를 가진다고 받아들이면 안 됩니다. 이 글의 순서는 지정 시점과 중복 규제 여부라는 두 가지 기준을 바탕으로 한 참고용 배열일 뿐, 정부가 수치로 측정해 발표한 서열이 아닙니다. 두 지역이 같은 날 같은 규제로 묶였더라도 표에서는 어쩔 수 없이 앞뒤 순서가 생기는데, 이 순서에 의미를 과도하게 부여하지 않으시는 편이 안전합니다.
- 표를 볼 때는 지역명뿐 아니라 적용 규제 유형이 투기과열지구인지 조정대상지역인지 토지거래허가구역인지를 함께 확인해야 합니다.
- 같은 규제지역이라도 토지거래허가구역의 지정 기한이 지역마다 다르게 적용되는 경우가 있으므로 종료 시점도 함께 확인해야 합니다.
- 일부 민간 자료는 작성 시점이 오래되어 강남 3구와 용산구만 규제지역이라고 설명하는 경우가 있는데, 이는 2025년 10월 이후 확대된 지정 내용과 맞지 않으므로 그대로 믿지 않아야 합니다.
지정 시점에 따라 달라지는 두 갈래 규제
2025년 10월 15일 발표된 1차 지정에서는 서울 전역과 경기 12곳이 한꺼번에 투기과열지구와 조정대상지역으로 묶였습니다. 기존에 지정되어 있던 강남구, 서초구, 송파구, 용산구는 그대로 유지되었고, 나머지 서울 21개 자치구 전체가 새롭게 지정되었습니다. 경기도에서는 과천시, 광명시, 성남시의 분당구와 수정구와 중원구, 수원시의 영통구와 장안구와 팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시가 포함되었습니다. 이 지역들은 같은 날 토지거래허가구역으로도 함께 지정되었고, 그 기한은 2026년 12월 31일까지로 발표되었습니다.
2026년 6월 30일에는 2차 지정이 추가로 발표되었습니다. 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시가 새롭게 규제지역에 편입되었는데, 반도체 업계의 호황으로 해당 지역 집값이 급등한 점이 지정 배경으로 설명되었습니다. 이 3개 지역은 2026년 7월 1일부터 효력이 발생했으며, 주택담보대출 담보인정비율이 비규제지역 기준 70퍼센트에서 규제지역 기준 40퍼센트로 크게 낮아졌습니다. 다만 생애최초 구입자나 정책모기지를 이용하는 경우에는 60퍼센트에서 70퍼센트까지 적용될 수 있고, 6월 30일까지 대출 접수나 계약금 납부를 증명할 수 있다면 기존 규정을 그대로 적용받을 수 있었습니다. 또한 1억원을 초과하는 신용대출을 보유한 경우에는 규제지역 내 주택 구입이 1년간 제한되었습니다. 이 3개 지역은 2026년 7월 5일부터 2027년 12월 31일까지 토지거래허가구역으로도 지정되어 전세를 낀 매매가 금지되었습니다.
한편 서울 안에서도 강남구 압구정동, 영등포구 여의도동, 양천구 목동과 신정동, 성동구 성수동 1가와 2가 등 일부 지역은 2026년 4월 27일부터 2027년 4월 26일까지 토지거래허가구역으로 다시 지정되었다는 보도가 있습니다. 다만 이 지역들의 정확한 지정 면적과 세부 범위는 한 곳의 자료에서만 확인되어 공식 고시 원문과의 추가 대조가 필요한 상태이므로, 계약을 앞두고 있다면 서울부동산정보광장 등을 통해 반드시 직접 확인하시기 바랍니다.
- 주택담보대출 한도는 시가 15억원 이하인 경우 6억원, 15억원에서 25억원 사이인 경우 4억원, 25억원을 초과하는 경우 2억원으로 차등 적용됩니다.
- 2026년 6월 30일 추가 지정된 화성 동탄, 용인 기흥, 구리는 담보인정비율이 70퍼센트에서 40퍼센트로 낮아졌습니다.
- 1억원을 초과하는 신용대출을 보유한 경우에는 규제지역 내 주택 구입이 1년간 제한된다는 점도 함께 기억해 두셔야 합니다.
대표적으로 주목할 지역 살펴보기
표에 담긴 수도권 전역의 지역을 모두 한 번에 이해하기는 쉽지 않기 때문에, 성격이 뚜렷하게 구분되는 세 개의 그룹을 골라 조금 더 자세히 설명해 드립니다. 기존부터 규제를 받아온 강남구와 서초구와 송파구와 용산구, 2025년 10월 15일에 새로 묶인 서울 21개 자치구와 경기 12곳, 그리고 2026년 6월 30일에 추가된 화성 동탄구와 용인 기흥구와 구리시입니다. 이 세 그룹은 지정 시점과 배경이 서로 다르기 때문에 실제로 대출을 받을 때 체감하는 상황도 조금씩 차이가 있습니다.
상세 설명
강남구와 서초구와 송파구와 용산구는 2025년 10월 대책 이전부터 투기과열지구와 조정대상지역으로 지정되어 있던 지역으로, 이번 대책에서도 그대로 유지되었습니다. 서울 21개 자치구와 경기 12곳은 2025년 10월 15일 한 번에 새롭게 지정되었으며, 같은 날 토지거래허가구역으로도 함께 묶여 2026년 12월 31일까지 유지됩니다. 화성 동탄구와 용인 기흥구와 구리시는 반도체 업계 호황에 따른 집값 급등을 이유로 2026년 6월 30일 추가 지정되었고, 효력은 2026년 7월 1일부터 발생했습니다.
장단점
기존부터 규제를 받아온 지역은 적용 기준이 이미 오랫동안 안정적으로 유지되어 와서 대출 상담 시 예측 가능성이 높다는 장점이 있지만, 그만큼 한도 자체가 처음부터 낮게 잡혀 있다는 점이 아쉬운 부분입니다. 2025년 10월에 새로 묶인 서울과 경기 지역은 그동안 상대적으로 규제가 덜했던 곳들이라 갑작스러운 변화에 혼란을 겪는 분들이 많다는 점이 단점으로 꼽힙니다. 2026년 6월 추가 지정된 화성 동탄, 용인 기흥, 구리는 반도체 산업 호황으로 실수요와 투자 수요가 모두 높은 지역이지만, 담보인정비율이 단기간에 크게 낮아지면서 자금 계획이 틀어진 매수자가 적지 않았습니다.
준비 팁
계약을 앞두고 있다면 해당 지역이 어떤 규제 유형으로 묶여 있는지, 그리고 효력 시작일이 언제인지를 먼저 확인하는 것이 가장 중요합니다. 특히 2026년 6월 30일 이전에 대출 접수나 계약금 납부를 증명할 수 있는 경우에는 기존 규정이 적용될 수 있었던 사례가 있었던 만큼, 계약 시점과 대출 실행 시점 사이의 간격도 꼼꼼히 따져 보셔야 합니다. 또한 토지거래허가구역으로 겹쳐 지정된 경우에는 전세를 낀 매매 자체가 제한될 수 있으므로, 중개업소와 금융기관 양쪽에 최신 공고 기준으로 다시 한번 확인하시는 과정을 거치시기를 권해 드립니다.
자주 묻는 질문
지금 알아보고 있는 지역이 규제지역인지 어떻게 확인할 수 있나요.
국토교통부와 금융위원회가 발표한 공식 지정 현황이나 관할 지자체의 고시 내용을 직접 확인하는 방법이 가장 정확합니다. 민간 블로그나 중개업소에서 안내받은 정보는 작성 시점이 오래되었거나 지역마다 기준이 다르게 섞여 있을 수 있으므로, 이 글의 표를 포함해 어떤 자료든 최신 공고와 교차 확인하신 뒤 판단하시는 것이 안전합니다.
담보인정비율이 70퍼센트에서 40퍼센트로 낮아지면 실제로 얼마나 차이가 나나요.
규제지역으로 지정되면 주택담보대출 한도가 주택 가격대별로 차등 적용되어, 시가 15억원 이하는 6억원, 15억원에서 25억원 사이는 4억원, 25억원을 초과하면 2억원까지로 줄어듭니다. 2026년 6월 30일 추가 지정된 지역은 담보인정비율 자체가 70퍼센트에서 40퍼센트로 낮아졌지만, 생애최초 구입자나 정책모기지를 이용하는 경우에는 60퍼센트에서 70퍼센트까지 적용될 수 있어 개인 상황에 따라 체감하는 차이가 다를 수 있습니다.
앞으로 규제지역이 더 늘어날 가능성이 있나요.
2025년 10월 15일 1차 지정 이후 2026년 6월 30일에 화성 동탄, 용인 기흥, 구리가 추가로 지정된 사례를 보면 수도권을 중심으로 규제지역이 계속 확대되는 추세라고 볼 수 있습니다. 다만 앞으로 어느 지역이 추가될지를 미리 단정할 수 있는 공식 자료는 없으므로, 관심 있는 지역이 있다면 국토교통부와 금융위원회의 발표를 주기적으로 확인하시는 습관을 들이시는 것이 좋습니다.
지금까지 2025년 10월 15일과 2026년 6월 30일에 발표된 규제지역 지정 내용을 바탕으로, 서울과 경기 수도권 지역의 대출 규제 현황을 참고 순서로 정리해 보았습니다. 강남구와 서초구와 송파구와 용산구처럼 오래전부터 규제를 받아온 지역, 서울 21개 자치구와 경기 12곳처럼 2025년 10월에 새로 묶인 지역, 화성 동탄과 용인 기흥과 구리처럼 2026년 6월에 추가된 지역까지, 각각 지정 배경과 적용되는 대출 조건이 조금씩 다르다는 점을 함께 살펴보았습니다.
다시 한번 강조하지만 이 글에서 정리한 순서는 공식 서열이 아니라 지정 시점과 중복 규제 여부를 기준으로 한 참고 자료입니다. 계약을 앞두고 계신다면 표에 적힌 내용을 출발점으로 삼으시되, 반드시 최신 공식 발표와 관할 기관의 고시를 통해 한 번 더 확인하시기를 권해 드립니다. 복잡해 보이는 제도라도 하나씩 차근차근 짚어 가시면 충분히 이해하고 대비하실 수 있으니, 신중하게 준비하셔서 원하시는 계획을 잘 이루시기를 응원하겠습니다.
참고 자료
아래 자료를 참고해 정리했습니다. 제도와 일정은 바뀔 수 있으니 중요한 내용은 각 기관의 공식 공지에서 다시 확인하시기 바랍니다.
- 서울 전역·경기 12곳 투기과열지구·토지거래허가구역 지정 (korea.kr(정책뉴스), 2025-10)
- 규제지역 추가 지정 관련 「긴급 가계부채 점검회의」 개최 (금융위원회(fsc.go.kr), 2026-06)
- 토허제 언제까지? 서울은 2026년 12월 31일, 경기는 지역별로 달라요 (토허맵 블로그, 2026-01)
- 토지거래허가구역 현황 — 서울·경기 지정·해제 한눈에 (토허맵, 2026)
- '동탄·기흥·구리' 규제지역·토허구역 전격 지정…'뒷북' 지적도 (네이트뉴스, 2026-06)
- [일문일답] 동탄·기흥·구리 규제, 시장안정 효과…차입·갭투자 수요 줄 것 [6.30 대책] (이투데이, 2026-06)
- 2026년 토지거래허가구역 현황 총정리: 매도·매수 시나리오 및 주의사항 (LifePulse, 2026-01)
