우편함에 종합부동산세 관련 안내문이 날아들면 덜컥 겁부터 나는 분들이 많습니다. 작년까지는 남의 일 같았던 종부세가 올해는 내 이야기가 될 수도 있다는 소식이 들리기 때문입니다. 특히 2026년 들어 공시가격이 큰 폭으로 오르면서 종부세 대상에 새로 편입된 가구가 대거 늘었다는 보도가 이어지고 있어, 지금 살고 있는 집 한 채만으로도 세금 부담이 커질 수 있다는 불안감이 커지고 있습니다.
특히 서울에 아파트 한 채를 보유한 실거주자라면 올해 공시가격 상승률이 예년과 다르다는 점을 체감하셨을 것입니다. 공시가격은 종부세뿐 아니라 재산세, 건강보험료 산정에도 영향을 미치기 때문에 숫자 하나하나가 실제 생활비 부담으로 이어집니다. 그런데 정작 어디서부터 확인해야 할지, 세제개편안이라는 것이 내 세금에 어떤 영향을 주는지는 정보가 흩어져 있어 한눈에 파악하기 어렵습니다.
이 글에서는 2026년 기준으로 확인된 종부세 대상 가구수 변화와 공시가격 상승 폭, 그리고 정부가 2026년 8월에 발표한 세제개편안의 핵심 내용을 정리했습니다. 아울러 전국에서 공시가격이 가장 높은 아파트 사례를 통해 최고가 주택 보유자의 보유세 부담이 어떻게 변화하고 있는지도 함께 살펴보겠습니다. 다만 세부 금액이 언론마다 다르게 보도된 부분은 확정된 사실처럼 단정하지 않고, 확인이 더 필요하다는 점을 분명히 밝히며 진행하겠습니다.
이 글에서 정보를 정리한 세 가지 기준
종부세와 세제개편 관련 보도는 발표 시점과 매체에 따라 수치가 조금씩 다르게 전달되는 경우가 많습니다. 그래서 이 글은 아무 자료나 인용하지 않고 다음 세 가지 기준으로 정보를 걸러 정리했습니다.
정확한 숫자를 모르는 상태에서 세금 걱정만 커지는 것보다는, 어떤 정보가 확실하고 어떤 정보가 아직 유동적인지를 구분해서 아는 것이 실질적인 대비에 더 도움이 된다고 판단했습니다.
- 정보 최신성: 2026년 3월부터 8월 사이 최근 보도된 자료를 우선적으로 반영했습니다.
- 교차검증 여부: 하나의 매체에서만 보도된 세부 금액은 단정하지 않고 확인이 필요하다고 표시했습니다.
- 제도 확정 여부: 국회 심의 중인 세제개편안 내용은 확정된 법령이 아니라 개편안 단계임을 구분해서 표기했습니다.
| 구분 | 2025년 | 2026년 | 증감 및 비고 |
|---|---|---|---|
| 신규 1세대1주택 종부세 대상 가구수 | 31만7998가구 | 48만7362가구 | 약 53.5퍼센트 증가, 16만9364가구 늘어남 |
| 서울 소재 대상 가구 비중 | 집계 방식 상이 | 85.1퍼센트(41만4896가구) | 종부세 대상 대부분이 서울에 집중됨 |
| 서울 공동주택 평균 공시가격 상승률 | 전년 대비 낮은 수준 | 18.67퍼센트 상승 | 5년 만에 최고 상승률로 보도됨 |
| 강남3구 평균 공시가격 상승률 | 서울 평균 수준 | 24.7퍼센트 상승 | 서울 내에서도 상승폭이 두드러짐 |
| 전국 평균 공시가격 상승률 | 서울보다 낮은 수준 | 9.16퍼센트 상승 | 서울과 지방 간 격차가 뚜렷하게 나타남 |
| 전국 공시가격 1위 에테르노청담 펜트하우스 | 200억6000만원 | 325억7000만원 | 약 125억1000만원 상승 |
왜 2026년 종부세 대상이 이렇게 많이 늘었을까
종부세 대상이 늘어난 가장 직접적인 원인은 공동주택 공시가격의 급등입니다. 2026년 기준 신규 1세대 1주택 종부세 대상은 48만7362가구로 집계되었는데, 이는 2025년의 31만7998가구보다 약 53.5퍼센트, 가구수로는 16만9364가구가 늘어난 수치입니다. 종부세는 공시가격을 기준으로 일정 금액을 초과하는 주택 보유자에게 부과되기 때문에, 공시가격 자체가 오르면 기존에는 대상이 아니었던 가구도 새롭게 편입될 수밖에 없는 구조입니다.
특히 이번에 늘어난 대상 가구 중 절대다수가 서울에 몰려 있다는 점이 눈에 띕니다. 48만7362가구 가운데 85.1퍼센트에 해당하는 41만4896가구가 서울 소재 주택으로 나타났습니다. 이는 서울 공동주택 평균 공시가격이 전년 대비 18.67퍼센트 올라 5년 만에 가장 높은 상승률을 기록한 결과로 풀이됩니다. 서울에 아파트 한 채를 가지고 실거주하던 가구도 이번 상승으로 인해 처음으로 종부세 대상에 들어갔을 가능성이 큽니다.
서울과 강남3구가 유독 많이 오른 이유
서울 안에서도 지역별 상승 폭에 차이가 있습니다. 2026년 강남3구의 공동주택 공시가격은 평균 24.7퍼센트 올라 서울 전체 평균인 18.67퍼센트보다도 높은 상승률을 보였습니다. 반면 전국 평균 상승률은 9.16퍼센트로, 서울과 지방 간의 공시가격 격차가 이전보다 더 벌어졌다는 점을 확인할 수 있습니다.
이러한 지역별 편차는 결국 종부세 부담도 지역별로 다르게 나타난다는 것을 의미합니다. 같은 종부세 대상이라 하더라도 강남3구처럼 상승률이 높은 지역에 거주하는 가구는 세금 부담이 더 크게 늘어날 가능성이 높고, 상대적으로 상승률이 낮은 지방 지역 보유자는 체감하는 변화가 크지 않을 수 있습니다.
2026년 8월 세제개편안, 무엇이 달라지나
정부는 종부세 대상이 급격히 늘어난 상황을 반영해 2026년 8월 3일 세제개편안을 발표했습니다. 이 개편안은 아직 국회 심의 중인 단계로, 확정된 법령이 아니라는 점을 먼저 분명히 해두어야 합니다. 다만 개편의 방향성은 뚜렷하게 제시되어 있어 향후 종부세 부담이 어떻게 바뀔지 가늠해볼 수 있는 중요한 참고 자료가 됩니다.
개편안의 핵심은 실거주 여부에 따라 기본공제를 다르게 적용하겠다는 것입니다. 1세대 1주택 실거주자에게는 기본공제를 공시가격 12억원에서 14억원, 시가 기준으로는 약 20억원 수준까지 높여주는 반면, 실제로 거주하지 않는 1주택자에게는 오히려 기본공제를 12억원에서 9억원으로 낮춰 다주택자와 동일한 기준을 적용하기로 했습니다.
- 실거주 1세대 1주택자의 기본공제는 공시가격 12억원에서 14억원으로 상향됩니다.
- 실거주하지 않는 1주택자의 기본공제는 12억원에서 9억원으로 낮아져 다주택자와 같은 기준이 적용됩니다.
- 공정시장가액비율은 60퍼센트에서 70퍼센트로 인상되며, 3주택 이상이나 조정대상지역 보유자는 2028년부터 80퍼센트가 적용됩니다.
- 2028년부터는 주택 수와 관계없이 과세표준 구간별로 0.5퍼센트에서 5.0퍼센트까지의 단일 세율표가 적용됩니다.
- 기존의 1주택 보유공제 제도는 폐지되고 대신 거주공제 방식으로 전환됩니다.
기본공제와 공정시장가액비율 변화가 의미하는 것
기본공제 상향은 실거주자에게는 세부담 완화 효과를, 비거주 1주택자에게는 오히려 세부담 강화 효과를 가져올 것으로 보입니다. 정부는 이러한 개편을 통해 종부세 과세 대상 규모를 2026년 공동주택 상위 3.1퍼센트인 48만7000호 수준에서 개편 이후 2.3퍼센트인 36만3000호 수준으로 줄일 계획이라고 밝힌 바 있습니다. 다만 이 수치는 언론을 통해 알려진 추정치로, 정부의 공식 발표 자료로 재차 확인이 필요한 부분입니다.
공정시장가액비율이 60퍼센트에서 70퍼센트로 오르는 것은 같은 공시가격이라도 실제 과세표준으로 잡히는 금액이 커진다는 뜻입니다. 여기에 3주택 이상이나 조정대상지역 보유자는 2028년부터 80퍼센트까지 비율이 오르기 때문에, 다주택 보유자의 세부담 증가 폭이 1주택자보다 상대적으로 클 것으로 예상됩니다.
2028년부터 적용되는 단일 세율표
2028년부터는 주택 수에 따라 세율을 다르게 적용하던 기존 방식 대신, 과세표준 구간별로 0.5퍼센트에서 5.0퍼센트까지 적용되는 단일 세율표로 바뀔 예정입니다. 이는 다주택자와 1주택자를 구분해서 세율을 매기던 기존 체계와는 다른 방식이라, 실제 시행 전까지는 구체적인 세부 기준을 계속 지켜볼 필요가 있습니다.
다만 이 모든 내용은 2026년 8월 발표된 개편안 단계이며 국회 심의 과정에서 세부 내용이 수정될 가능성이 있습니다. 따라서 지금 시점에서는 개편 방향을 참고하는 수준으로 이해하시고, 실제 적용 시점이 다가오면 확정된 법령을 다시 확인하시는 것이 안전합니다.
전국 공시가격 1위 아파트는 보유세를 얼마나 더 낼까
2026년 기준 전국 공동주택 공시가격 1위는 강남구 청담동에 위치한 에테르노청담의 전용면적 464.11제곱미터 펜트하우스입니다. 이 주택의 2026년 공시가격은 325억7000만원으로, 전년도 공시가격이었던 200억6000만원과 비교하면 약 125억1000만원이 오른 셈입니다. 이는 최근 몇 년 사이 보기 드문 상승 폭으로, 강남권 최고가 주택의 공시가격이 얼마나 빠르게 오르고 있는지를 상징적으로 보여줍니다.
다만 이 아파트의 실제 보유세, 즉 재산세와 종부세를 합산한 금액이 정확히 얼마나 늘었는지는 언론 보도마다 수치가 엇갈리고 있습니다. 어떤 보도에서는 보유세가 약 4억760만원으로 전년 대비 48.35퍼센트 늘었다고 전했고, 다른 보도에서는 보유세가 3억8359만원으로 전년보다 1억6994만원, 약 79.5퍼센트 늘었다고 전하고 있습니다. 두 수치 모두 원문 기사를 직접 확인해 어느 쪽이 정확한 계산인지 교차검증이 필요한 상황이므로, 이 글에서는 어느 한쪽 수치를 단정적으로 제시하지 않겠습니다.
에테르노청담 사례에서 확인해야 할 점
확실한 것은 공시가격 상승 폭 자체가 매우 크다는 점이며, 이에 따라 보유세 역시 상당한 수준으로 늘어났을 것이라는 방향성입니다. 다만 정확한 금액과 상승률은 보도마다 차이가 있으므로, 정확한 수치가 궁금하신 분은 국세청 종부세 고지 기준이나 해당 보도의 원문을 직접 찾아보시는 것을 권합니다.
이 외에도 서울 시내 다른 고가 아파트들의 보유세 변화 사례가 여러 매체를 통해 소개되고 있지만, 마찬가지로 기사마다 세부 금액에 차이가 있어 이 글에서는 구체적인 숫자를 단정해서 소개하지 않았습니다. 최고가 주택 한 채만 보더라도 이 정도로 정보가 엇갈리는 만큼, 본인이 보유한 주택의 정확한 보유세는 개별 고지서나 세무 전문가를 통해 확인하시는 것이 가장 정확합니다.
내 보유세가 어떻게 달라질지 확인하는 방법
앞서 살펴본 통계와 개편안 내용을 종합하면, 결국 개인이 실제로 부담하게 될 보유세는 보유 주택 수, 실거주 여부, 그리고 주택이 위치한 지역에 따라 크게 달라진다는 것을 알 수 있습니다. 같은 서울이라도 강남3구처럼 상승률이 높은 지역과 상대적으로 상승률이 낮은 지역의 부담 정도가 다르고, 실거주자와 비거주 1주택자 역시 개편안에 따라 서로 다른 기본공제를 적용받게 됩니다.
따라서 막연히 종부세 대상이 늘었다는 뉴스만 보고 불안해하기보다는, 본인의 상황에 맞는 정보를 차근차근 확인해보는 것이 중요합니다. 아래 정리한 항목들을 순서대로 점검해보시면 현재 상황을 파악하는 데 도움이 될 것입니다.
- 본인 명의 주택의 공시가격이 전년 대비 얼마나 올랐는지 공동주택 공시가격 열람 시스템에서 먼저 확인하는 것이 좋습니다.
- 실거주 중인 1주택자인지, 아니면 보유만 하고 실제로는 거주하지 않는 1주택자인지에 따라 적용받는 기본공제 기준이 달라진다는 점을 확인해야 합니다.
- 보유 주택이 조정대상지역에 해당하는지 여부도 향후 공정시장가액비율 적용에 영향을 줄 수 있으므로 함께 확인해두는 것이 좋습니다.
- 세제개편안은 아직 국회 심의 중인 사안이므로, 실제 고지서를 받기 전까지는 확정된 내용이 아니라는 점을 감안하고 있어야 합니다.
- 정확한 세액 계산이 필요한 경우에는 국세청 홈택스나 세무 전문가 상담을 통해 본인 상황에 맞는 시뮬레이션을 받아보는 것을 권합니다.
실거주 여부에 따라 달라지는 기본공제부터 챙기기
개편안에서 가장 눈여겨봐야 할 부분은 실거주 여부에 따라 기본공제가 완전히 다르게 적용된다는 점입니다. 실거주자는 기본공제가 14억원으로 올라가 세부담이 줄어들 여지가 있는 반면, 같은 1주택자라도 실거주하지 않는다면 기본공제가 오히려 9억원으로 낮아져 다주택자와 같은 취급을 받게 됩니다. 본인이 여기에 해당하는지 미리 확인해두는 것이 실질적인 대비의 첫걸음이 될 수 있습니다.
자주 묻는 질문
종부세 대상에 새로 포함되면 바로 고지서가 날아오나요?
종부세는 매년 정해진 시점의 공시가격을 기준으로 대상 여부와 세액이 결정되고, 이후 정해진 절차에 따라 고지서가 발송되는 방식으로 운영됩니다. 다만 정확한 고지 시점과 절차는 매년 공고되는 내용을 통해 확인하는 것이 가장 정확하므로, 관련 공고를 놓치지 않고 챙기시는 것이 중요합니다.
2026년 8월 발표된 세제개편안이 아직 확정되지 않았다는데, 지금 당장 세금에 영향이 있나요
이 개편안은 2026년 8월 3일 발표된 이후 국회 심의를 거쳐야 하는 단계이기 때문에, 아직 법적으로 확정된 내용은 아닙니다. 따라서 현재 시점에서는 개편 방향을 참고 자료로 활용하시되, 실제 적용 여부와 시행 시점은 국회 심의 결과가 나온 이후 다시 확인하시는 것이 안전합니다.
실거주자와 비거주 1주택자는 구체적으로 어떻게 다르게 적용되나요
개편안에 따르면 실거주하는 1세대 1주택자는 기본공제가 공시가격 12억원에서 14억원으로 높아지는 반면, 실제로 거주하지 않는 1주택자는 기본공제가 12억원에서 9억원으로 낮아져 다주택자와 동일한 기준을 적용받게 됩니다. 본인이 실거주자인지 여부를 명확히 파악하는 것이 세부담을 가늠하는 데 중요한 기준이 됩니다.
지금까지 2026년 기준 종부세 대상 가구수가 48만7362가구로 늘어난 배경과, 서울과 강남3구를 중심으로 한 공시가격 상승 폭, 그리고 정부가 발표한 세제개편안의 핵심 내용을 정리해보았습니다. 전국 공시가격 1위인 에테르노청담 펜트하우스 사례를 통해 최고가 주택의 보유세 부담이 커지고 있다는 방향성은 확인할 수 있었지만, 정확한 금액은 보도마다 차이가 있어 단정하지 않고 확인이 필요하다는 점도 함께 짚어드렸습니다.
세금 문제는 정보가 복잡하고 제도가 계속 바뀌는 만큼 처음 접하면 막막하게 느껴지실 수 있습니다. 하지만 오늘 살펴본 것처럼 본인의 실거주 여부와 공시가격 변화, 그리고 개편안의 진행 상황을 하나씩 차근차근 확인해나가면 충분히 대비할 수 있는 문제입니다. 너무 불안해하지 마시고, 필요할 때마다 공식 자료와 전문가의 도움을 받아 차분히 준비해나가시길 응원하겠습니다.
참고 자료
아래 자료를 참고해 정리했습니다. 제도와 일정은 바뀔 수 있으니 중요한 내용은 각 기관의 공식 공지에서 다시 확인하시기 바랍니다.
- 종부세 1주택자 2026년 17만가구 늘었다 [2026 아파트 공시가격] (세계일보, 2026-03-17)
- 앞으로 종부세 기준점은 시세 20억…보유 공제 모두 사라진다 [2026 세제개편안] (네이트뉴스(원출처 미상), 2026-08-03)
- [2026 세제개편] 종부세 2028년 단일세율·양도세 2029년 거주공제로…세제 대전환 (네이트뉴스, 2026-08-03)
- “325억 찍었다” 손흥민 ‘에테르노 청담’ 보유세만 4억…아이유는 1.5억 (머니투데이, 2026-03-18)
- 욕실만 4개…공시가 325억원 ‘에테르노 청담’ 어떤 곳 (뉴시스, 2026-03-18)
- 종부세 공정가액비율 80%로 올리면…1인당 주택 보유세 324만 → 624만원 (서울신문, 2026-07-09)
- 2026년 세제개편안 상세본 (국회도서관 국가전략포털, 2026-08)
