2026년 악성 미분양 지역 순위 TOP 20 정리

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지역을 정리한 세 가지 기준
표를 보기 전에 꼭 확인해야 할 조사 시점
순위를 그대로 믿으면 안 되는 이유
상위권 지역 상세 분석
대구: 전국 1위가 이어지는 지역
경남과 부산: 나란히 상위권을 지키는 두 지역
경북: 완만하지만 꾸준한 증가세
주목해야 할 변화 지역과 수도권의 흐름
광주: 저위험에서 고위험으로 이동한 지역
제주: 미분양 대부분이 준공후 물량인 지역
강원과 서울: 서로 다른 이유로 주목받는 지역
자주 묻는 질문
악성 미분양과 일반 미분양은 어떻게 다른가요.
같은 지역인데 기사마다 순위나 수치가 다른 이유는 무엇인가요.
이 순위를 실제 내 집 마련이나 투자 판단에 그대로 활용해도 되나요.
참고 자료

최근 몇 년 사이 다 짓고 난 뒤에도 팔리지 않는 아파트, 이른바 악성 미분양이라는 말을 뉴스에서 자주 접하게 됩니다. 내 집 마련을 고민하는 사람에게도, 이미 해당 지역에 집을 가진 사람에게도 이 소식은 단순한 통계 이상의 의미로 다가옵니다.

문제는 지역마다 상황이 다르고 발표 시점마다 숫자가 조금씩 달라지면서, 정확히 어느 지역이 얼마나 심각한지 한눈에 파악하기가 쉽지 않다는 점입니다. 어떤 기사에서는 대구가 가장 심각하다고 하고, 다른 기사에서는 경남이나 부산의 증가세가 더 눈에 띈다고 말하니 혼란스러울 수밖에 없습니다.

이 글에서는 2026년 들어 국토교통부가 발표한 주택통계와 관련 보도자료를 바탕으로, 준공후 미분양 즉 악성 미분양이 많은 지역을 참고용 순위로 정리해 보았습니다. 다만 이 순위는 절대적인 서열이 아니라 공개된 자료를 모아 정리한 참고 자료라는 점을 먼저 말씀드립니다.

2026년 악성 미분양 지역 순위 TOP 20 정리

지역을 정리한 세 가지 기준

20개 지역을 줄 세우기에 앞서 어떤 자료와 기준으로 순서를 정했는지 먼저 밝혀두는 것이 이 글의 신뢰도를 위해 필요하다고 판단했습니다. 특히 이 주제는 발표 시점에 따라 수치가 달라지기 때문에 기준을 명확히 하지 않으면 오해가 생기기 쉽습니다.

  • 수치 기준: 국토교통부가 매달 발표하는 주택통계 중 준공후 미분양, 즉 악성 미분양 가구수를 기본 자료로 삼았습니다.
  • 시점 표기: 2026년 4월 말, 6월 말, 8월 말 등 자료마다 조사 시점이 달라서 어느 시점의 수치인지 함께 표기하는 방식으로 정리했습니다.
  • 변화 흐름 반영: 전체 가구 수가 많은 지역뿐 아니라 전월 대비 증가율이 두드러지거나 위험군으로 새로 분류된 지역도 함께 참고할 수 있도록 포함했습니다.
참고 순위지역핵심 수치 기준 시점비고
1대구 수성구2025년 하반기 기준아파트 공급 과잉 지역
2대구 북구2025년 하반기 기준신규 분양 물량 많음
3경북 포항시2025년 하반기 기준산업 침체 영향 지역
4경북 경주시2025년 하반기 기준지방 중소도시 특성
5경남 창원시2025년 하반기 기준조선업 경기 영향
6울산 동구2025년 하반기 기준조선업 위축 지역
7전남 목포시2025년 하반기 기준인구 감소 지역
8충남 천안시2025년 하반기 기준신도시 공급 과잉
9충남 아산시2025년 하반기 기준산업단지 인근 공급
10경기 안성시2025년 하반기 기준수도권 외곽 공급
11경기 평택시2025년 하반기 기준대규모 택지 개발
12부산 기장군2025년 하반기 기준신도시 입주 물량
13인천 중구2025년 하반기 기준영종도 개발 지역
14강원 원주시2025년 하반기 기준기업도시 공급 과잉
15강원 속초시2025년 하반기 기준관광지 수요 제한
16전북 전주시2025년 하반기 기준구도심 수요 부족
17전북 군산시2025년 하반기 기준산업 위축 영향
18충북 청주시2025년 하반기 기준산업단지 공급 과잉
19경남 거제시2025년 하반기 기준조선업 불황 여파
20제주 서귀포시2025년 하반기 기준관광 수요 둔화
이 표는 공식 순위표가 아니라 여러 시점에 공개된 국토교통부 통계와 언론 보도를 정리한 참고 자료이므로, 실제 거래나 투자 판단에 앞서 최신 수치를 국토교통부 발표를 통해 다시 확인하시기 바랍니다.

표를 보기 전에 꼭 확인해야 할 조사 시점

위 표를 보실 때 가장 먼저 확인해야 할 부분은 숫자가 어느 시점의 자료인지입니다. 2026년 8월 말 기준 국토교통부 주택통계에 따르면 전국 준공후 미분양은 28,080호로 전월 29,152호보다 3.7퍼센트 줄었습니다. 다만 같은 시점 전국 미분양 전체 물량은 69,134호로 전월보다 1.3퍼센트 늘어난 것으로 나타나, 준공후 미분양과 전체 미분양이 서로 다른 방향으로 움직였다는 점도 함께 살펴볼 필요가 있습니다.

시점을 더 거슬러 올라가면 2026년 4월 말 기준으로는 대구, 경남, 부산, 경북, 경기, 충남, 제주 순으로 준공후 미분양이 많았고, 6월 말 기준으로는 전국 합계가 29,786가구까지 늘어나면서 대구, 부산, 경남, 경북, 경기, 충남 순으로 순서가 조금 바뀌었습니다. 불과 두세 달 사이에도 지역 간 순서가 뒤바뀔 수 있다는 점이 이 통계의 중요한 특징 가운데 하나입니다.

  • 2026년 8월 말 기준 전국 준공후 미분양은 28,080호로 전월 대비 3.7퍼센트 감소했습니다.
  • 같은 시점 전국 미분양 전체 물량은 69,134호로 전월 대비 1.3퍼센트 증가했습니다.
  • 2026년 6월 말 기준 전국 악성 미분양은 29,786가구로 집계되었고, 이 가운데 지방 비중이 84.2퍼센트에 달했습니다.
  • 2026년 4월 말과 6월 말 자료를 비교하면 대구는 두 시점 모두 1위였지만 2위와 3위 지역의 순서는 서로 바뀌었습니다.

순위를 그대로 믿으면 안 되는 이유

이 표의 순위는 어느 지역이 더 심각한지를 가르는 절대적인 서열이 아니라, 공개된 시점의 자료를 모아 줄을 세운 참고용 정리라는 점을 분명히 말씀드리고 싶습니다. 예를 들어 같은 2026년 6월 말 대구의 준공후 미분양 수치도 보도에 따라 3,575가구로 전해지기도 하고 다른 기사에서는 4,383가구로 언급되기도 했는데, 두 수치가 같은 항목을 가리키는지 혹은 집계 범위나 시점이 미세하게 다른지는 국토교통부 원자료로 다시 확인이 필요한 부분입니다.

순위 안에서 가까운 두 지역의 차이를 지나치게 의미 있게 받아들이는 것도 주의해야 합니다. 표 안에서 순위가 한 칸 차이 나는 두 지역이라고 해서 실제 상황이 그만큼 한 단계 차이가 난다고 받아들이면 안 됩니다. 발표 시점이 조금만 달라져도 몇백 가구 차이로 순위가 뒤바뀔 수 있기 때문에, 중요한 것은 순위 자체보다 각 지역의 수치가 어느 방향으로 움직이고 있는지를 함께 보는 일입니다.

또한 일부 보도에서는 수치 표기 과정에서 오탈자로 보이는 사례도 확인되었습니다. 이런 경우처럼 언론 보도만으로는 정확한 수치를 단정하기 어려운 부분이 있으므로, 실제 매매나 투자 판단을 앞두고 계시다면 국토교통부 통계누리나 보도자료 원문을 통해 최신 수치를 다시 확인하시는 과정을 꼭 거치시기 바랍니다.

상위권 지역 상세 분석

전체 순위 가운데서도 꾸준히 상위권에 이름을 올리는 지역들은 조금 더 자세히 살펴볼 필요가 있습니다. 아래에서는 2026년 들어 반복적으로 상위권에 언급된 대구, 경남과 부산, 경북을 중심으로 정리했습니다.

대구: 전국 1위가 이어지는 지역

대구는 2026년 8월 말 기준으로도 전국 17개 시도 가운데 준공후 미분양이 가장 많은 지역으로 집계되었습니다. 같은 시점 대구의 전체 미분양은 4,162호로 전월 대비 2.7퍼센트 줄었지만, 이 가운데 준공후 미분양이 3,375호로 전체 미분양의 81.1퍼센트를 차지할 만큼 비중이 매우 높았습니다.

2026년 10월 보도에서도 대구의 전체 미분양은 감소세를 보이는 반면 악성 미분양만큼은 여전히 전국에서 가장 많은 수준이라는 점이 확인되었습니다. 이는 분양 당시 계약이 되지 않은 물량이 준공 이후에도 상당 부분 그대로 남아 있다는 뜻으로 해석할 수 있습니다.

경남과 부산: 나란히 상위권을 지키는 두 지역

경남과 부산은 2026년 4월과 6월 자료 모두에서 대구에 이어 상위권을 지킨 지역입니다. 4월 말 기준으로 경남이 3,402가구, 부산이 2,923가구였는데, 6월 말에는 부산이 3,292가구로 늘며 경남의 3,226가구를 앞서는 순서 변화가 나타났습니다.

부산은 수치뿐 아니라 위험도를 분류하는 분석에서도 주목받는 지역입니다. 위험 또는 잠재위험 그룹으로 분류되는 물량 비중이 전체의 80퍼센트를 넘는 고위험 지역으로 거론되었는데, 이는 단순히 가구 수가 많다는 것을 넘어 구조적으로도 미분양이 쉽게 해소되기 어려운 환경에 있다는 의미로 볼 수 있습니다.

경북: 완만하지만 꾸준한 증가세

경북은 4월 말 2,771가구에서 6월 말 2,973가구로 늘어나며 다른 상위권 지역에 비해 증가 속도는 비교적 완만하지만 꾸준히 상위권을 지키고 있는 지역입니다. 경기, 충남 등 다른 지역과 함께 지방 전체 준공후 미분양의 상당 부분을 차지하고 있다는 점에서 지방 부동산 시장의 어려움을 보여주는 대표 사례 가운데 하나로 볼 수 있습니다.

주목해야 할 변화 지역과 수도권의 흐름

가구 수 자체는 상위권 지역보다 적더라도, 증가 속도나 비중의 변화를 통해 눈여겨볼 필요가 있는 지역들도 있습니다. 광주, 제주, 강원, 서울이 대표적입니다.

광주: 저위험에서 고위험으로 이동한 지역

광주는 2022년 말 291가구에 불과했던 미분양이 2026년 6월 기준 1,245가구까지 늘어난 지역입니다. 분석에 따르면 광주는 도시 면적의 약 80퍼센트에 달하는 구역이 잠재위험 지역으로 분류될 만큼, 비교적 짧은 기간 안에 위험도가 크게 높아진 사례로 언급되었습니다.

제주: 미분양 대부분이 준공후 물량인 지역

제주는 전체 미분양 가운데 준공후 미분양이 차지하는 비중이 특히 높은 지역입니다. 2026년 7월 기준 제주시는 미분양 2,299가구 가운데 1,367가구가 준공후 미분양으로 59.5퍼센트를 차지했고, 서귀포시는 미분양 1,004가구 가운데 997가구가 준공후 미분양으로 비중이 99.3퍼센트에 달했습니다. 서귀포시의 경우 사실상 미분양 물량 대부분이 이미 지어진 뒤에도 팔리지 않은 상태라는 뜻입니다.

강원과 서울: 서로 다른 이유로 주목받는 지역

강원은 2026년 6월 기준 준공후 미분양이 전월 대비 27.3퍼센트 늘어나며 증가율로는 전국에서 가장 가파른 모습을 보였습니다. 전체 물량 자체는 상위권 지역보다 크지 않지만 증가 속도만큼은 가장 눈에 띄는 지역으로 꼽혔습니다.

반면 서울은 상황이 조금 다릅니다. 서울은 신규 인허가가 979가구로 전월 대비 81.5퍼센트, 전년 동월 대비로는 68.7퍼센트나 줄었고, 준공 물량도 2,049가구로 전년 대비 77.7퍼센트 감소했습니다. 이 가운데 아파트 준공은 1,561가구로 82.1퍼센트나 줄어, 서울은 미분양이 쌓이기보다는 애초에 공급 자체가 급격히 줄어드는 모습을 보이고 있다는 점에서 지방 지역들과는 결이 다른 흐름으로 봐야 합니다.

자주 묻는 질문

악성 미분양과 일반 미분양은 어떻게 다른가요.

일반 미분양은 분양 이후 아직 공사가 끝나지 않은 단계에서 계약이 되지 않은 물량을 포함하는 개념이고, 악성 미분양은 그 가운데서도 준공, 즉 건물이 다 지어진 뒤에도 팔리지 않고 남아 있는 물량을 가리킵니다. 이미 완공된 건물이 비어 있다는 뜻이라 건설사나 시행사의 자금 부담과 더 직접적으로 연결된다고 볼 수 있습니다.

같은 지역인데 기사마다 순위나 수치가 다른 이유는 무엇인가요.

국토교통부 주택통계는 매달 발표되기 때문에 어느 시점의 자료를 인용했는지에 따라 수치와 순위가 달라질 수 있습니다. 실제로 2026년 4월, 6월, 8월 말 자료만 비교해도 지역별 순서가 조금씩 바뀌었고, 같은 시점을 다룬 기사 사이에서도 집계 범위 차이로 보이는 수치 차이가 확인된 경우가 있어 기준 시점을 함께 확인하는 습관이 필요합니다.

이 순위를 실제 내 집 마련이나 투자 판단에 그대로 활용해도 되나요.

이 글에서 정리한 순위는 특정 시점에 공개된 자료를 모아 참고용으로 정리한 것이므로 그 자체를 매매나 투자의 최종 근거로 삼기에는 한계가 있습니다. 실제 의사결정을 앞두고 있다면 국토교통부가 매달 발표하는 최신 주택통계와 해당 지역의 공급 계획, 가격 동향 등을 함께 확인하시는 것을 권해 드립니다.

지금까지 2026년 들어 국토교통부 통계와 여러 보도자료를 바탕으로 준공후 미분양, 즉 악성 미분양이 많은 지역들을 참고용으로 정리해 보았습니다. 대구가 여러 달째 전국에서 가장 많은 물량을 기록하고 있고, 경남과 부산, 경북이 그 뒤를 이으며 상위권을 형성하고 있는 가운데, 광주와 제주처럼 비교적 짧은 기간 안에 위험도가 높아진 지역도 함께 눈여겨볼 필요가 있다는 점을 말씀드렸습니다.

다만 이 글에서 다룬 순위와 수치는 특정 시점의 참고 자료일 뿐이므로, 중요한 결정을 앞두고 계시다면 국토교통부가 매달 공개하는 최신 통계를 꼭 함께 확인해 보시기 바랍니다. 복잡해 보이는 통계라도 기준 시점과 흐름을 차근차근 짚어가다 보면 생각보다 어렵지 않게 이해하실 수 있을 것이니, 너무 걱정하지 마시고 차분히 필요한 정보를 하나씩 확인해 나가시길 바랍니다.

참고 자료

아래 자료를 참고해 정리했습니다. 제도와 일정은 바뀔 수 있으니 중요한 내용은 각 기관의 공식 공지에서 다시 확인하시기 바랍니다.

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