분당 오르고 일산 내렸다, 기준용적률이 가른 재건축 사업성

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이 글에서 비교 기준으로 삼은 세 가지
기준용적률이 대체 무엇이길래 사업성을 가르는가
5개 신도시 기준용적률 확정치
분당은 왜 이렇게 빠르게 움직이고 있는가
공공기여 구조와 선도지구 경쟁률
일산은 왜 아직 첫 관문도 넘지 못했는가
낮은 용적률이 만드는 사업성 문제
앞으로 달라질 수 있는 변수는 무엇인가
지구단위계획 재정비 용역의 의미
자주 묻는 질문
일산도 분당처럼 용적률이 350%로 오르면 재건축 속도가 빨라지나요.
기준용적률과 정비용적률은 같은 개념인가요.
분당 재건축 선도지구에 살지 않으면 이번 내용과 무관한가요.
참고 자료

뉴스에서 분당 재건축은 선도지구가 벌써 특별정비구역 지정까지 마쳤다는 소식이 나오는데, 같은 1기 신도시인 일산은 왜 아직 첫 관문도 못 넘었다는 이야기가 나오는지 궁금하셨던 분들이 많습니다. 같은 시기에 지어진 신도시들인데 재건축 속도가 이렇게까지 벌어지는 이유를 정확히 아는 사람은 생각보다 많지 않습니다.

특히 일산에 집을 갖고 계신 분들이라면 이 격차가 남의 일처럼 느껴지지 않으실 것입니다. 분당은 앞서가는데 왜 우리 동네만 제자리걸음인지, 앞으로 상황이 나아질 여지는 있는 것인지 답답한 마음으로 관련 기사를 찾아보신 경험이 있으실 것입니다.

이 글에서는 1기 신도시 재건축의 속도 차이를 가른 핵심 변수인 기준용적률 개념부터, 분당이 빠르게 움직일 수 있었던 이유, 일산이 멈춰 있는 배경, 그리고 앞으로 바뀔 수 있는 변수까지 순서대로 정리해 드리겠습니다. 처음 이 주제를 접하는 분도 전체 흐름을 이해할 수 있도록 최대한 쉽게 풀어보겠습니다.

분당 오르고 일산 내렸다, 기준용적률이 가른 재건축 사업성

이 글에서 비교 기준으로 삼은 세 가지

이 글은 특정 지역이 더 낫다는 순위를 매기려는 목적이 아니라, 공개된 자료를 바탕으로 5개 신도시의 진행 상황을 나란히 놓고 비교하기 위해 작성했습니다. 그래서 아래 세 가지 기준을 중심으로 정리했습니다.

첫째는 각 도시에 확정된 기준용적률 수치이며, 둘째는 특별정비구역 지정 등 실제 재건축 절차가 어디까지 진행됐는지이고, 셋째는 공공기여 비율처럼 사업성에 직접 영향을 주는 제도적 조건입니다. 이 세 가지를 함께 봐야 왜 어떤 지역은 빠르고 어떤 지역은 더딘지 제대로 이해할 수 있습니다.

  • 기준용적률: 2024년부터 2025년 사이에 각 지자체가 확정한 수치를 기준으로 삼았습니다.
  • 진행 단계: 특별정비구역 지정 여부와 선도지구 패스트트랙 진입 여부를 기준으로 삼았습니다.
  • 사업성 조건: 공공기여 비율 등 재건축 이후 실제로 남는 몫에 영향을 주는 요소를 기준으로 삼았습니다.
신도시 기준용적률(아파트) 진행 현황 비고
분당 326% 선도지구 4곳 모두 특별정비구역 지정 완료 비아파트는 250%로 별도 확정
일산 300% 특별정비구역 지정 전 단계, 사전 자문 진행 중 5개 신도시 중 가장 낮은 수치
평촌(안양) 330% 지역과 시기에 따라 진행 속도가 다릅니다 분당과 비슷한 수준의 용적률
산본(군포) 330% 지역과 시기에 따라 진행 속도가 다릅니다 평촌과 동일한 수준의 용적률
중동(부천) 350% 특별정비구역 지정 단계를 넘지 못한 상태 수치는 가장 높지만 진행은 더딘 편
이 표는 공식 순위가 아니라 공개된 자료를 정리한 참고 자료이며, 각 수치와 진행 상황은 이후 바뀔 수 있으므로 최신 정보는 해당 지자체 공지를 통해 직접 확인하시는 것이 좋습니다.

기준용적률이 대체 무엇이길래 사업성을 가르는가

기준용적률은 노후계획도시 정비 특별법에 따라 각 지자체가 재건축 단지에 적용하는 기본 용적률 상한선을 뜻합니다. 이 수치가 높을수록 같은 땅에 더 많은 세대수를 지을 수 있어 사업성이 좋아지고, 조합원 분담금은 상대적으로 줄어드는 구조입니다. 반대로 기준용적률이 낮으면 늘어나는 세대수가 적어 공사비와 이주비를 감당할 만한 일반분양 물량 확보가 어려워지고, 이는 곧 사업 추진 동력 저하로 이어집니다.

2024년부터 2025년 사이 확정된 수치를 보면 부천 중동이 350%로 가장 높고, 분당과 평촌, 산본이 320퍼센트대 후반에서 330%, 일산이 300%로 가장 낮게 결정됐습니다. 같은 1기 신도시라도 도시별 여건과 기반시설 수용 능력, 지자체의 정비 방향에 따라 최종 수치가 다르게 확정된 것입니다.

5개 신도시 기준용적률 확정치

하우징헤럴드 등의 보도를 종합하면 아파트 부문 기준용적률은 분당 326%, 일산 300%, 안양 평촌 330%, 군포 산본 330%, 부천 중동 350%로 2024년에서 2025년 사이 확정됐습니다. 참고로 분당의 경우 빌라와 단독주택 등 비아파트 부문은 250%로 별도 확정된 점도 함께 알아두시면 좋습니다.

분당은 왜 이렇게 빠르게 움직이고 있는가

분당은 성남시가 2035 성남시 노후계획도시정비 기본계획을 통해 아파트 326%, 비아파트 250%라는 기준용적률을 확정하고, 이를 뒷받침하는 관련 조례까지 제정을 마쳤습니다. 제도적 틀이 먼저 완성되면서 이후 절차가 순차적으로 빠르게 진행될 수 있는 발판이 마련된 것으로 보입니다.

2026년 기준으로 분당 선도지구 4곳, 즉 우성과 샛별마을, 양지마을, 목련마을은 모두 특별정비구역 지정을 마치고 이른바 패스트트랙에 올라섰다고 시사저널e가 보도했습니다. 이는 1기 신도시 선도지구 가운데 가장 앞선 진행 속도로 평가받고 있습니다. 다만 최근에는 공공기여금 산정 방식이 바뀌면서 총액이 1조원 이상 줄어든 것으로 보도돼, 사업성 측면에서 조합원들에게 유리한 방향으로 조정이 이뤄지고 있다는 해석도 함께 나오고 있습니다.

  • 분당은 구간별로 공공기여 비율을 차등 적용해 사업성을 조정하는 구조를 갖추고 있습니다.
  • 현재용적률에서 기준용적률 구간까지는 10%의 공공기여율이 적용됩니다.
  • 기준용적률을 넘어 400%까지 구간에서는 41%, 401%에서 450% 구간에서는 50%로 공공기여율이 높아지는 구조입니다.
  • 이렇게 걷힌 공공기여금은 도로와 상하수도 등 기반시설 확충에 쓰이는 것으로 알려져 있습니다.
  • 2024년 특별정비예정구역 공모에서는 67곳 가운데 47곳이 참여해 선정 규모 대비 7.4배에 이르는 높은 경쟁률을 기록한 것으로 전해집니다.

공공기여 구조와 선도지구 경쟁률

공공기여 비율이 구간별로 차등화돼 있다는 점은 재건축 사업성을 이해하는 데 중요한 부분입니다. 용적률을 많이 확보할수록 공공기여 부담도 함께 커지는 구조이기 때문에, 조합 입장에서는 단순히 용적률 숫자만이 아니라 구간별 부담률까지 함께 따져봐야 실제 사업성을 가늠할 수 있습니다.

일산은 왜 아직 첫 관문도 넘지 못했는가

일산의 아파트 기준용적률은 300%로, 5개 신도시 가운데 가장 낮은 수치로 확정됐습니다. 검색 결과를 종합하면 일산의 기존 용적률은 대략 169% 안팎이었던 것으로 언급되고 있어, 이번 상향폭 자체는 작지 않지만 다른 신도시와 비교했을 때 상대적으로 낮은 최종 수치를 받았다는 점이 아쉬움으로 남고 있습니다. 다만 이 기존 용적률 수치는 원문을 직접 확인하지는 못한 참고 수준의 자료임을 밝혀둡니다.

2026년 기준으로 일산 백송, 후곡, 강촌마을 등은 특별정비계획서 작성을 위한 사전 자문 단계에 머물러 있으며, 일산과 중동은 특별정비구역 지정이라는 첫 관문조차 넘지 못하고 있다고 시사저널e가 보도했습니다. 이는 분당이 이미 패스트트랙에 올라선 것과 뚜렷하게 대비되는 상황입니다.

낮은 용적률이 만드는 사업성 문제

일산 강촌마을 재건축추진위원장은 사업성을 확보하기 위해 정비용적률 350% 확보가 핵심 과제라고 밝힌 것으로 전해집니다. 용적률이 낮으면 늘어나는 세대수가 제한돼 일반분양으로 공사비를 충당하기 어려워지고, 결국 조합원 분담금이 늘어나는 구조로 이어지기 때문에 주민들 사이에서 용적률 상향 요구가 계속 나오고 있는 것으로 보입니다.

앞으로 달라질 수 있는 변수는 무엇인가

고양대전환준비위원회는 2026년 6월 22일 건설교통분과 업무보고에서 일산 아파트 특별정비계획 용적률을 기존 300%에서 350%로 올리는 방안을 적극 검토했다고 아시아경제가 보도했습니다. 같은 논의에서 단독 및 다가구주택의 건폐율을 60%로, 용적률을 180%로 올리는 방안과 필로티 주차장을 층수 산정에서 제외하는 방안도 함께 검토된 것으로 전해집니다.

다만 이 부분은 2026년 9월 현재 시점에서 여전히 검토 단계이며 확정되거나 고시된 사안은 아니라는 점을 분명히 짚어드리고 싶습니다. 인천일보 보도에 따르면 고양시의 지구단위계획 재정비 용역이 진행 중이고, 구체적인 결과는 2026년 연말께 나올 것으로 전망되고 있습니다. 따라서 일산 주민이라면 이 용역 결과가 공식 발표되기 전까지는 350% 상향을 기정사실로 받아들이기보다 진행 상황을 계속 지켜보는 것이 안전한 접근이라고 할 수 있습니다.

한편 1기 신도시 5곳 전체를 놓고 보면 기준용적률 상향 등을 통해 향후 10년 뒤에는 총 54만호 규모의 도시로 재편될 계획이며, 이 과정에서 5개 도시를 합쳐 대략 14만2000호의 주택이 추가로 공급될 예정인 것으로 알려져 있습니다. 이는 2024년 자료 기준의 전망치이므로 이후 세부 계획이 조정될 가능성도 열어두고 보시는 것이 좋습니다.

지구단위계획 재정비 용역의 의미

지구단위계획 재정비 용역은 단순한 행정 절차가 아니라 실제로 일산 재건축 사업의 사업성을 좌우할 핵심 변수입니다. 용적률 상향이 실제로 반영되면 일산 재건축 단지들의 사업성이 상당 부분 개선될 여지가 있지만, 반대로 검토 단계에서 조정되거나 지연될 가능성도 배제할 수 없으므로 일산 주민이라면 지자체 공지사항을 주기적으로 확인하시는 것을 권해드립니다.

자주 묻는 질문

일산도 분당처럼 용적률이 350%로 오르면 재건축 속도가 빨라지나요.

용적률 상향이 확정되면 사업성이 개선돼 추진 동력이 붙을 가능성이 높습니다. 다만 2026년 9월 현재 이는 검토 단계이고 지구단위계획 재정비 용역 결과가 2026년 연말께 나올 예정이므로, 확정 전까지는 신중하게 지켜보시는 것이 좋습니다.

기준용적률과 정비용적률은 같은 개념인가요.

기준용적률은 지자체가 정한 기본 상한선을 뜻하고, 정비용적률은 실제 정비계획에서 추가 인센티브 등을 반영해 적용되는 용적률을 가리키는 경우가 일반적으로 거론됩니다. 다만 지역과 단지에 따라 구체적인 적용 방식이 달라질 수 있어 세부 내용은 해당 조합이나 지자체 공지를 통해 확인하시는 것이 정확합니다.

분당 재건축 선도지구에 살지 않으면 이번 내용과 무관한가요.

선도지구가 아니더라도 같은 기준용적률과 공공기여 체계가 적용되는 경우가 많아 간접적인 영향을 받을 수 있습니다. 다만 구체적인 적용 시점과 조건은 단지별로 차이가 있으므로 소유하신 단지의 정비계획 진행 상황을 별도로 확인해 보시는 것을 권해드립니다.

지금까지 1기 신도시 5곳의 기준용적률이 분당 326%, 일산 300%, 평촌과 산본 330%, 중동 350%로 확정된 배경과, 이 차이가 어떻게 분당의 빠른 패스트트랙 진입과 일산의 정체로 이어졌는지 살펴봤습니다. 아울러 고양시가 2026년 6월 일산 용적률을 350%로 올리는 방안을 검토하고 있다는 점, 다만 이는 아직 확정된 사안이 아니라 연말 용역 결과를 지켜봐야 하는 단계라는 점도 함께 정리해 드렸습니다.

재건축처럼 오랜 시간이 걸리는 일일수록 중간중간 들려오는 소식에 마음이 오르락내리락하기 쉽습니다. 그렇지만 제도와 절차를 하나씩 이해하고 나면 지금 내가 사는 단지가 전체 흐름의 어느 지점에 있는지 훨씬 차분하게 가늠할 수 있게 됩니다. 앞으로도 공식 발표와 지자체 공지를 꾸준히 확인하시면서, 조급해하지 않고 차근차근 정보를 쌓아가시길 응원하겠습니다.

참고 자료

아래 자료를 참고해 정리했습니다. 제도와 일정은 바뀔 수 있으니 중요한 내용은 각 기관의 공식 공지에서 다시 확인하시기 바랍니다.

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