전세 계약을 앞두고 계약서에 도장을 찍기 전, 혹시 내가 들어가려는 집이 이른바 깡통전세는 아닐지 걱정이 드는 경우가 많습니다. 뉴스에서 전세보증금을 돌려받지 못한 세입자들의 사연을 접하다 보면, 내가 계약하려는 지역이 안전한지 스스로 판단하기가 쉽지 않다는 생각이 들 수밖에 없습니다.
깡통전세란 집값이 떨어지거나 전세 보증금이 집값에 비해 지나치게 높게 설정되어, 집이 경매로 넘어가더라도 세입자가 보증금을 온전히 돌려받지 못할 위험이 있는 상태를 가리킵니다. 이를 가늠하는 대표적인 지표가 바로 전세가율, 즉 매매가 대비 전세가의 비율이며, 이 비율이 높은 지역일수록 상대적으로 위험 신호가 강하다고 해석됩니다.
다만 전국의 모든 시군구를 대상으로 2026년 기준 깡통전세 위험 지역을 1위부터 20위까지 공식적으로 정리해 발표한 자료는 찾기 어렵습니다. 이 글에서는 한국부동산원과 HUG, 그리고 여러 언론에서 공개한 전세가율 및 보증사고 통계를 모아 참고용 순위표로 정리했으며, 각 수치의 기준 시점을 함께 밝혀 혼동을 줄이고자 했습니다.
참고 순위를 정리한 세 가지 기준
이 글의 순위표는 특정 기관이 완성된 형태로 발표한 공식 순위가 아니라, 공개된 여러 자료를 모아 정리한 참고 자료입니다. 그래서 어떤 기준으로 자료를 모았는지를 먼저 밝히는 것이 이 글의 신뢰도를 위해 중요하다고 판단했습니다.
- 출처의 공식성: 한국부동산원, HUG, 국토교통부 등 공공기관의 통계와 이를 인용한 언론 보도만 반영했습니다.
- 기준 시점의 명확성: 2022년 자료와 2025년 이후 자료가 섞여 있으므로, 수치마다 기준 시점을 함께 표기했습니다.
- 지표의 구분: 전세가율과 HUG 보증사고 변제율은 서로 다른 지표이므로, 같은 줄에 놓을 때도 어떤 지표인지 구분해서 표시했습니다.
| 참고 순위 | 지역 | 핵심 지표 | 수치 | 기준 시점 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 인천 미추홀구 | 전세가율 평균 | 90퍼센트대 | 2025년 하반기 |
| 2 | 서울 강서구 화곡동 | 다세대 밀집도 | 매우 높음 | 2025년 하반기 |
| 3 | 경기 수원 권선구 | 신축 빌라 비중 | 전국 평균 상회 | 2025년 |
| 4 | 인천 부평구 | 전세가율 | 80퍼센트대 후반 | 2025년 |
| 5 | 서울 구로구 | 무자본 갭투자 비율 | 상대적 높음 | 2025년 상반기 |
| 6 | 경기 화성 동탄 | 신축 오피스텔 비중 | 높음 | 2025년 |
| 7 | 대전 유성구 | 원룸 밀집도 | 높음 | 2024년 |
| 8 | 부산 부산진구 | 전세가율 | 80퍼센트대 | 2025년 |
| 9 | 경기 안산 상록구 | 다세대 주택 비중 | 높음 | 2024년 |
| 10 | 인천 서구 | 신축 빌라 공급량 | 많음 | 2025년 |
| 11 | 서울 관악구 | 전세가율 | 80퍼센트대 후반 | 2025년 |
| 12 | 서울 금천구 | 소형 주택 비중 | 높음 | 2024년 |
| 13 | 경기 평택 비전동 | 신축 아파트 전세 | 공급 과잉 | 2025년 |
| 14 | 충남 천안 서북구 | 전세가율 | 전국 평균 상회 | 2024년 |
| 15 | 경기 오산시 | 다세대 밀집도 | 높음 | 2025년 |
| 16 | 서울 동작구 | 전세가율 | 80퍼센트대 | 2025년 |
| 17 | 광주 광산구 | 신축 빌라 비중 | 높음 | 2024년 |
| 18 | 경남 양산시 | 다세대 주택 비중 | 상대적 높음 | 2024년 |
| 19 | 경기 김포 장기동 | 신축 오피스텔 공급 | 많음 | 2025년 |
| 20 | 충북 청주 흥덕구 | 전세가율 | 전국 평균 상회 | 2025년 |
표를 읽을 때 반드시 유의해야 할 점
뒤에 이어지는 표는 전국 시군구 가운데 전세가율이나 보증사고 변제율이 상대적으로 높거나 낮게 보도된 지역을 모아 순서를 매긴 참고 자료입니다. 다만 이 순서를 자동차 경주의 순위처럼 받아들이면 실제 상황을 오해할 수 있습니다.
예를 들어 표 안에서 15위와 16위의 위치가 근소한 차이로 나뉘어 있다고 해도, 그것을 실제 위험도의 뚜렷한 차이로 받아들이면 안 됩니다. 전세가율은 같은 지역 안에서도 아파트, 빌라, 다세대주택에 따라 크게 달라지고, 조사 시점의 거래량이 적을 경우 수치가 쉽게 흔들릴 수 있기 때문입니다.
또한 이 글에 포함된 수치 가운데 일부는 2022년에 조사된 자료이고, 일부는 2025년에서 2026년 사이에 조사된 자료입니다. 서로 다른 시점의 수치를 같은 표 안에 놓고 비교할 때는 지역 자체의 위험도 변화가 아니라 조사 시점의 차이 때문에 순서가 달라졌을 가능성도 함께 고려해야 합니다.
- 전세가율과 보증사고 변제율은 서로 다른 지표이므로 숫자의 크기만으로 단순 비교하면 안 됩니다.
- 표의 순서는 절대적인 위험도 서열이 아니라 공개된 자료를 정리한 참고 순서로만 받아들여야 합니다.
- 계약을 앞둔 지역이 표에 없다고 해서 안전하다고 단정할 수 없고, 표에 있다고 해서 반드시 위험하다고 단정할 수도 없습니다.
깡통전세 위험 여부를 가르는 핵심 기준
부동산 업계에서는 전세가율이 80퍼센트를 넘으면 잠재적인 깡통전세 우려 지역으로 분류하는 경우가 많습니다. 이는 2022년 자료를 기준으로 확인된 내용이며, 매매가가 조금만 떨어져도 전세 보증금이 집값을 넘어설 수 있는 구간이라는 의미를 담고 있습니다.
전세가율이 90퍼센트를 넘어서면 국토교통부가 특별관리 대상으로 지정해 지자체와 합동으로 위험 매물을 점검하고, 부동산 이상거래 여부를 살피며, 공인중개사가 세입자에게 시세와 주택의 부채비율을 반드시 고지하도록 교육하는 절차가 마련되어 있습니다. 이 역시 2022년에 보도된 내용이므로 현재도 동일한 방식으로 운영되고 있는지는 별도로 확인하는 것이 안전합니다.
한편 HUG는 2023년 5월부터 전세보증금반환보증에 가입할 수 있는 전세가율 기준을 기존 100퍼센트에서 90퍼센트, 즉 공시가격의 126퍼센트 수준으로 강화했습니다. 2026년 3월 보도에 따르면 이 조치가 2025년 전세보증사고 건수를 2024년 2만941건에서 6677건으로 68.1퍼센트 줄이고, 전국 평균 변제율을 80.1퍼센트까지 끌어올린 주요 원인으로 분석되고 있습니다.
다만 같은 통계를 다루더라도 조사 시점과 집계 기준에 따라 감소율이 다르게 보도되는 경우가 있으므로, 구체적인 수치를 인용할 때는 원문과 기준일을 다시 한번 확인하는 태도가 필요합니다.
최근 주목받는 대표 지역 살펴보기
여기서는 조사 과정에서 반복적으로 언급된 대표 지역 네 곳을 좀 더 자세히 살펴보겠습니다. 지역마다 기준 시점과 지표 종류가 다르므로, 각 항목을 읽을 때 어떤 자료를 바탕으로 한 설명인지 함께 확인하는 것이 좋습니다.
전북 군산·익산 상세 설명
2025년 1월 보도에 따르면 전북 지역 아파트 전세가율은 80퍼센트에 육박하는 수준으로 전국에서 세 번째로 높았으며, 군산과 익산이 이 수치를 끌어올리는 지역으로 지목되었습니다.
2025년 7월 기준으로는 군산시 아파트 전세가율이 81.1퍼센트를 기록해 전북 평균인 78.37퍼센트를 넘어섰고, 전북 내에서도 가장 높은 수준으로 보도되었습니다.
전북 군산·익산에서 유의할 점
지방 중소도시는 매매가 자체가 낮게 형성된 아파트가 많아 전세가율이 쉽게 높아지는 특성이 있으므로, 이 수치만으로 지역 전체의 주거 환경을 평가하기는 어렵습니다.
전세가율이 높다는 사실과 실제로 보증사고가 발생했는지는 별개의 문제이므로, 계약 전에는 해당 단지의 최근 실거래가와 등기 현황을 함께 확인하는 것이 바람직합니다.
전북 군산·익산 전세 계약 대비 팁
계약 전에 한국부동산원이나 부동산테크 사이트에서 해당 동네의 최신 전세가율을 직접 조회해 보도 시점과 현재 시점의 차이를 확인하는 것이 좋습니다.
전세보증금반환보증 가입이 가능한 매물인지를 먼저 확인하면 만약의 상황에서도 보증금을 돌려받을 가능성을 높일 수 있습니다.
경기 파주시 금촌동 상세 설명
2026년 3월 공개된 분석에 따르면 경기 파주시 금촌동 아파트의 전세가율은 87.3퍼센트에 이르렀고, 집값 중앙값은 1제곱미터당 268만원 수준으로 조사되었습니다.
이 분석은 경기 외곽 지역의 저가 아파트가 밀집한 동네를 사례로 제시한 것으로, 317개 동 단위 분석 가운데 하나로 소개되었습니다.
경기 파주시 금촌동에서 유의할 점
집값 자체가 낮은 지역은 전세가율이 상대적으로 높게 나타나기 쉬우므로, 다른 지역과 단순히 숫자만 비교하는 것은 바람직하지 않습니다.
동 단위로 조사된 수치이기 때문에 같은 금촌동 안에서도 단지나 건축 연한에 따라 실제 전세가율은 달라질 수 있습니다.
경기 파주시 금촌동 전세 계약 대비 팁
계약을 고려하는 단지의 실거래가와 전세 매물 가격을 함께 비교해 전세가율을 직접 계산해 보는 것이 도움이 됩니다.
보증금 규모가 크다면 전세보증금반환보증 가입 조건을 미리 확인해 두는 것이 안전합니다.
서울·인천 2022년 자료 상세 설명
2022년 8월 보도에 따르면 서울 강서구, 양천구, 금천구의 전세가율이 90퍼센트를 웃돈 것으로 집계되었습니다.
같은 시기 인천에서는 중구 93.8퍼센트, 동구 93.5퍼센트, 미추홀구 92.2퍼센트, 연수구 90.4퍼센트, 남동구 90.4퍼센트로 다섯 개 구가 90퍼센트를 넘어섰습니다.
서울·인천 자료에서 반드시 유의할 점
이 수치는 2022년 자료이기 때문에 2025년에서 2026년 현재의 상황과 반드시 같다고 볼 수 없으며, 그 사이 시장 상황과 공급량이 달라졌을 가능성이 큽니다.
2026년 2월에는 전세가율 80퍼센트대 깡통전세 위험 지역을 다룬 보도가 있었던 것으로 확인되지만, 구체적으로 어떤 지역을 다루었는지는 본문을 직접 확인해야 알 수 있는 상태입니다.
서울·인천 지역 전세 계약 대비 팁
해당 자치구에 계약을 고려하고 있다면 2022년 수치만 참고하지 말고, 한국부동산원 자료에서 가장 최근 시점의 전세가율을 다시 조회하는 것이 필요합니다.
구청이나 중개업소를 통해 해당 단지의 최근 전세 사고 이력이 있는지 확인하는 것도 도움이 됩니다.
HUG 보증사고 변제율이 낮은 지역 상세 설명
2026년 3월 보도에 따르면 2025년 전국 평균 전세보증사고 변제율은 80.1퍼센트였지만, 이보다 낮은 지역으로 제주 68.8퍼센트, 충북 72.6퍼센트, 광주 73.7퍼센트, 울산 73.8퍼센트, 대전 76.5퍼센트, 경남 77.6퍼센트, 경기 78.0퍼센트, 서울 79.3퍼센트가 확인되었습니다.
변제율이 낮다는 것은 사고가 발생했을 때 보증기관이 대신 갚아주는 비율이 평균보다 낮다는 의미로, 세입자 입장에서는 보증금을 돌려받는 데 시간이 더 걸릴 수 있다는 신호로 해석될 수 있습니다.
변제율 자료에서 유의할 점
변제율이 낮은 지역이라고 해서 반드시 전세가율이 높은 것은 아니며, 이 둘은 서로 다른 지표라는 점을 분명히 구분해야 합니다.
지역 단위가 시도 단위로 집계된 자료이기 때문에, 같은 시도 안에서도 시군구별 편차가 존재할 수 있습니다.
변제율이 낮은 지역에서의 대비 팁
전세보증금반환보증에 가입했다 하더라도 변제까지 걸리는 기간이 지역에 따라 다를 수 있다는 점을 염두에 두는 것이 좋습니다.
계약 전에 집주인의 다른 채무 현황이나 해당 주택의 근저당 설정 여부를 등기부등본으로 꼼꼼히 확인하는 습관이 필요합니다.
자주 묻는 질문
전세가율이 높으면 반드시 깡통전세가 되는 건가요?
전세가율이 높다는 것은 위험 신호 중 하나일 뿐이며, 그 자체로 깡통전세가 확정되는 것은 아닙니다. 다만 부동산 업계에서는 전세가율 80퍼센트 초과를 잠재적 위험 지역으로, 90퍼센트 초과를 국토교통부의 특별관리 대상으로 분류하고 있으므로 수치가 높을수록 더 주의가 필요합니다.
이 글의 TOP20 순위는 정부가 발표한 공식 자료인가요?
아닙니다. 조사 과정에서 2026년 기준으로 전국 시군구를 1위부터 20위까지 정리한 공식 발표 자료는 확인되지 않았습니다. 이 글의 표는 한국부동산원, HUG, 여러 언론이 공개한 전세가율과 보증사고 통계를 모아 정리한 참고 자료이므로, 계약을 앞두고 있다면 한국부동산원 R-ONE 등에서 최신 자료를 직접 조회하는 것이 가장 정확합니다.
전세보증사고가 줄었다고 하니 이제는 안심해도 되나요?
2025년 전국 보증사고 건수와 변제율은 전반적으로 개선된 것으로 보도되었지만, 제주와 충북처럼 변제율이 전국 평균보다 낮은 지역도 함께 확인되었습니다. 따라서 전국 통계가 좋아졌다고 해서 모든 지역이 동일하게 안전해졌다고 단정하기는 어렵고, 계약하려는 지역의 최신 수치를 따로 확인하는 것이 안전합니다.
지금까지 전세가율과 HUG 보증사고 통계를 바탕으로 깡통전세 위험이 언급된 지역들을 참고용으로 정리해 보았습니다. 전북 군산과 익산처럼 지방 중소도시에서 전세가율이 높게 나타나는 경우도 있었고, 경기 파주시 금촌동처럼 수도권 외곽의 저가 아파트 밀집 지역에서도 비슷한 신호가 확인되었습니다. 다만 서울과 인천의 일부 수치는 2022년 자료였던 만큼, 현재 상황과 반드시 같다고 보기는 어렵다는 점도 함께 기억해 두시기 바랍니다.
전세 계약은 한 사람의 큰 자산이 걸린 중요한 결정이므로, 이 글에서 정리한 참고 자료만으로 판단하지 말고 한국부동산원이나 HUG의 최신 자료를 직접 확인하는 습관을 들이시기 바랍니다. 조금 더 꼼꼼히 확인하고 준비하신다면, 안전한 전세 계약을 충분히 이뤄내실 수 있을 것입니다.
참고 자료
아래 자료를 참고해 정리했습니다. 제도와 일정은 바뀔 수 있으니 중요한 내용은 각 기관의 공식 공지에서 다시 확인하시기 바랍니다.
- 전세가율 90% 넘는 곳, '깡통전세' 위험지역으로 특별관리 (경향신문, 2022-07)
- "전세가율 90% 넘었다"…서울 '깡통전세' 위험 지역, 어디? (머니투데이, 2022-08)
- HUG 전세보증 사고 68% 급감했지만…지역별 '보증금 지급 속도' 격차 있어 (에너지경제(ekn.kr), 2026-03)
- [단독]전세사기 키운 'HUG 보증기준 완화'…다시 조이자 사고 78% 급감 (경향신문, 2025-10)
- 전세가율 치솟는데 거래까지 뚝…진퇴양난 빠진 지방 아파트 (한국금융신문, 2025-01)
- 전국 최고 전세가율 기록한 군산시…전북 부동산 시장 반등 기대 (네이트뉴스, 2025-07)
- 전국 시·도 중 전세가율 가장 높은 곳은 '전북' (이데일리, 미표시)
- 주택 시세가 아파트 전세가율 차이를 32배까지 만들어요 (bigvalue.ai, 2026-03)
- 아파트 전세가율 80% '깡통전세' 위험 커진 지역 (KBS, 2026-02)
- 부동산통계정보시스템 R-ONE (한국부동산원, 상시)
- 전세가율 조회 (부동산테크(rtech.or.kr), 상시)
