상가나 사무실을 알아보다가 지역별 공실률 통계를 마주치면 지역마다 숫자가 크게 벌어져 있어 의아하게 느껴지는 경우가 많습니다. 특히 세종시의 상가 공실률이 20퍼센트대를 넘어선다는 소식과 서울은 9퍼센트대에 그친다는 소식을 함께 보면, 같은 나라 안에서도 왜 이렇게 차이가 나는지 궁금해지기 마련입니다.
공실률은 단순히 빈 상가가 많다는 사실을 넘어서 그 지역의 인구 유입, 소비 흐름, 상업시설 공급 속도까지 함께 보여주는 지표입니다. 그래서 창업이나 투자, 이주를 고민하는 사람이라면 지역별 공실률 흐름을 한 번쯍 정리해서 보는 것이 도움이 됩니다.
이 글에서는 한국부동산원이 발표한 공식 통계를 중심으로 전국 시도별 상가 공실률을 정리하고, 세종시가 부동의 1위를 지키는 배경과 서울이 상대적으로 낮은 수치를 유지하는 이유를 함께 살펴보겠습니다. 처음 이 주제를 접하는 분도 이해할 수 있도록 최대한 쉽게 풀어서 설명하겠습니다.
순위를 정리할 때 세운 세 가지 기준
이 글에 담긴 순위는 임의로 매긴 것이 아니라 공개된 통계 자료를 바탕으로 정리한 참고 순서입니다. 기준을 명확히 밝혀야 독자가 어느 수준까지 믿고 받아들일 수 있는지 판단할 수 있기 때문에, 아래 세 가지 기준을 세워 정리했습니다.
가장 중요하게 본 것은 발표 기관의 공식성입니다. 민간 추정치보다는 한국부동산원처럼 정부가 인정한 조사 기관의 발표 자료를 우선했습니다.
- 발표 기관: 한국부동산원의 상업용부동산 임대동향조사처럼 공식 통계로 확인된 자료를 우선 반영했습니다.
- 발표 시점: 가장 최근에 공개된 분기 자료를 기준으로 삼았고, 시점이 다른 수치를 섞어 쓸 때는 각각의 기준 시점을 함께 밝혔습니다.
- 조사 대상 유형: 중대형 상가, 소규모 상가, 집합 상가처럼 조사 범위가 다른 수치는 서로 단순 비교하지 않도록 구분해서 다루었습니다.
| 순위 | 시도 | 중대형 상가 공실률 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 1 | 세종 | 24.2% | 신도시 상가 공급 과다 |
| 2 | 전북 | 20%대 | 지방 상권 위축 심화 |
| 3 | 경북 | 18%대 | 인구감소 지역 영향 |
| 4 | 충북 | 17%대 | 산업단지 주변 공실 |
| 5 | 광주 | 16%대 | 원도심 상권 침체 |
| 6 | 울산 | 15%대 | 산업경기 둔화 여파 |
| 7 | 강원 | 15%대 | 관광상권 계절 편차 |
| 8 | 대전 | 14%대 | 신도심 이동 영향 |
| 9 | 충남 | 14%대 | 산업단지 배후상권 |
| 10 | 경남 | 13%대 | 제조업 경기 부진 |
| 11 | 전남 | 13%대 | 인구유출 지역 영향 |
| 12 | 대구 | 12%대 | 구도심 상권 침체 |
| 13 | 인천 | 11%대 | 신도시 상권 분산 |
| 14 | 부산 | 10%대 | 원도심 공실 증가 |
| 15 | 경기 | 9%대 | 신도시 상권 편차 큼 |
| 16 | 제주 | 9%대 | 관광경기 회복 지연 |
| 17 | 서울 | 9%대 | 핵심상권 쏠림 현상 |
표를 보기 전에 확인해야 할 세 가지
표를 보기 전에 조사 기관과 조사 시점, 조사 대상을 먼저 확인해야 숫자를 오해하지 않습니다. 같은 상가라도 중대형 상가와 소규모 상가, 집합 상가는 조사 방식이 다르고, 공실률 수치도 서로 다르게 나올 수 있기 때문입니다.
한국부동산원은 2025년 4분기 자료를 2026년 1월 29일에 발표했고, 2026년 2분기 자료는 2026년 9월 초에 공개되었습니다. 두 시점 사이에는 변화가 있을 수 있으므로 표를 볼 때는 시도별 수치가 어느 분기 기준인지 함께 확인하는 습관이 필요합니다.
- 조사 기관이 어디인지, 즉 공식 통계인지 민간 추정치인지를 먼저 확인해야 합니다.
- 발표 시점이 같은 분기인지 아닌지를 확인해야 지역 간 비교가 왜곡되지 않습니다.
- 중대형 상가, 소규모 상가, 집합 상가 중 어떤 유형을 조사한 수치인지를 구분해야 합니다.
조사 기관과 발표 시점
이 글에서 다루는 핵심 수치는 한국부동산원이 발표한 상업용부동산 임대동향조사 결과입니다. 세종시의 중대형 상가 공실률 24.2퍼센트는 2025년 4분기 기준이며, 서울의 일반상가 공실률 9.4퍼센트는 2026년 2분기 기준입니다. 두 수치는 기준 시점이 서로 다르기 때문에 같은 시점으로 나란히 놓고 비교한 1차 자료는 이번 조사 범위 안에서는 직접 확인하지 못했다는 점을 밝혀둡니다.
순위 한 단계 차이에 의미를 두면 안 되는 이유
표에 담긴 순위는 특정 분기에 발표된 수치를 그대로 나열한 참고 자료이지, 지역의 절대적인 우열을 보여주는 서열이 아닙니다. 예를 들어 특정 시도의 공실률이 근소한 차이로 앞뒤 순번이 바뀌었다고 해서 상권 사정이 실제로 크게 달라졌다고 단정하면 안 됩니다. 분기마다 조사 시점의 표본과 조사 대상 상가 수가 달라질 수 있고, 소수점 한두 자리 차이로 순위가 뒤바뀌는 경우도 흔하기 때문에, 순위표는 큰 흐름을 파악하는 참고용으로만 활용하는 것이 안전합니다.
세종시가 부동의 1위를 지키는 이유
세종시의 중대형 상가 공실률은 2025년 4분기 기준 24.2퍼센트로 전국 17개 시도 가운데 가장 높은 수치를 기록했습니다. 직전 분기인 2025년 3분기의 25.8퍼센트보다는 1.6퍼센트포인트 낮아졌지만, 여전히 전국 평균인 13.8퍼센트의 약 1.8배에 이르는 수준입니다. 이 순위는 2026년 2월 초 보도에서도 다시 확인되었을 만큼 세종시의 공실 문제는 일시적인 현상이 아니라 구조적으로 이어지고 있는 것으로 보입니다.
이러한 결과의 배경에는 세종시가 처음 계획했던 도시 규모와 실제 인구 사이의 격차가 자리하고 있는 것으로 흔히 거론됩니다. 세종시는 2030년 계획인구를 80만명 수준으로 잡고 그에 맞춰 상업시설을 대규모로 공급했지만, 이후 목표 인구를 50만명 수준으로 낮춰 잡을 만큼 실제 유입 인구가 계획에 미치지 못했습니다. 상가는 이미 지어졌는데 그 상가를 채울 인구와 소비가 따라오지 못한 셈입니다.
- 세종시의 중대형 상가 공실률은 2025년 4분기 기준 24.2퍼센트로 전국 1위를 기록했습니다.
- 전국 평균 13.8퍼센트와 비교하면 세종시의 공실률은 약 1.8배 높은 수준입니다.
- 세종시민의 역외소비율은 41.5퍼센트로 전국에서 가장 높은 것으로 알려져 있어, 정작 거주지 상권에서 소비가 이루어지지 않는 구조적 문제가 함께 거론됩니다.
상세 설명
세종시는 정부 청사와 신도시 개발을 중심으로 성장한 도시이기 때문에 상업시설 공급 계획이 처음부터 상당히 크게 잡혀 있었습니다. 그러나 실제 인구 유입 속도가 계획보다 더뎠고, 이 때문에 상가 공급과 수요 사이의 불균형이 오랜 기간 이어지고 있는 것으로 보입니다. 2024년 자료 기준으로 세종시민의 카드 사용액이 전국에서 가장 많은 지역으로 꼽히면서도 역외소비율이 높다는 점은, 소비 여력은 있지만 그 소비가 세종시 안의 상가로 이어지지 않는다는 점을 보여주는 대표적인 사례로 언급됩니다.
장단점과 전망
세종시 상가에 관심이 있는 투자자나 창업 예정자라면 이 지역의 공실률이 단기간에 크게 낮아지기는 어려울 수 있다는 점을 감안해야 합니다. 다만 행정중심복합도시로서 인구가 꾸준히 늘고 있는 지역이라는 점, 그리고 정부 기관 이전이 이어지고 있다는 점은 장기적으로 긍정적인 요인으로 거론됩니다. 반대로 이미 공급된 상가 물량이 워낙 많다는 점은 단기적으로는 부담으로 작용할 가능성이 큽니다. 입지와 상권 특성을 꼼꼼히 따져보고 접근하는 것이 안전합니다.
서울은 왜 9퍼센트대에 머물렀을까
서울의 일반상가 공실률은 2026년 2분기 기준 9.4퍼센트를 기록하며 2021년 4분기 이후 약 5년 만에 가장 높은 수치를 나타냈습니다. 얼핏 보면 서울도 공실 문제가 심각해지는 것처럼 보이지만, 세종시의 24.2퍼센트와 비교하면 여전히 절반에도 못 미치는 수준입니다. 서울이 상대적으로 낮은 공실률을 유지하는 이유는 인구와 상권이 두텁게 형성되어 있어 빈 상가가 생겨도 새로운 임차인이 채워지는 속도가 다른 지역보다 빠르기 때문이라는 분석이 일반적으로 거론됩니다.
다만 서울이라고 해서 모든 상권이 비슷한 사정인 것은 아닙니다. 잠실과 송파, 신사 등 일부 상권은 두 자릿수대 공실률을 보이는 반면, 명동은 한 자릿수 공실률을 유지하고 있고 뚝섬과 성수는 이보다 더 낮은 수준을 보이는 것으로 알려져 있습니다. 이처럼 서울 안에서도 상권별 편차가 상당히 크기 때문에 서울 전체의 평균 수치만 보고 특정 상권의 상황을 짐작하는 것은 주의가 필요합니다.
- 서울의 일반상가 공실률은 2026년 2분기 기준 9.4퍼센트로 약 5년 만에 최고치를 기록했습니다.
- 잠실과 송파, 신사 등 일부 상권은 두 자릿수대 공실률을 보이는 것으로 알려져 있습니다.
- 명동은 한 자릿수, 뚝섬과 성수는 그보다 더 낮은 공실률을 보이는 것으로 알려져 있어 서울 안에서도 상권별 격차가 큽니다.
상권별로 크게 갈리는 공실률
서울 상가 시장을 이야기할 때 흔히 나오는 질문 중 하나가 왜 어떤 건물은 잘 채워지는데 내 건물은 잘 안 빌리냐는 것입니다. 이는 서울이라는 큰 틀 안에서도 상권마다 유동인구, 임대료 수준, 업종 구성이 크게 다르기 때문에 나타나는 현상으로 흔히 설명됩니다. 관광객과 유동인구가 꾸준한 명동이나 성수 같은 상권은 공실이 상대적으로 빠르게 채워지는 반면, 특정 업종에 의존도가 높았던 상권은 그 업종이 부진할 경우 공실이 오래 유지되는 경향이 있는 것으로 알려져 있습니다.
서울이 낮게 유지되는 이유
서울은 인구 밀도가 높고 유동인구가 꾸준하며, 오피스와 주거, 상업시설이 촘촘하게 섞여 있는 도시 구조를 가지고 있습니다. 이 때문에 특정 상가가 비어도 대체 임차인을 찾는 속도가 상대적으로 빠른 편이라는 점이 낮은 공실률을 유지하는 배경으로 흔히 거론됩니다. 다만 9.4퍼센트라는 수치 자체가 5년 만에 최고치라는 점은, 서울 역시 공실 문제에서 완전히 자유롭지 않다는 신호로 볼 수 있어 앞으로의 흐름을 지켜볼 필요가 있습니다.
전국 평균과 함께 보는 상업용부동산 시장
지역별 공실률을 제대로 이해하려면 전국 평균과 상업용부동산 전체 흐름을 함께 살펴보는 것이 도움이 됩니다. 2025년 4분기 기준 전국 상가 공실률 평균은 13.8퍼센트였고, 한국부동산원 관계자는 서울을 제외한 대부분의 시도에서 유동인구 감소 등으로 상권 침체가 이어지고 있다고 언급한 것으로 전해집니다.
2026년 2분기 자료를 보면 전국 오피스 공실률은 9.0퍼센트, 일반 상가 공실률은 13.4퍼센트로 나타났고, 이 중 중대형 상가는 14.3퍼센트, 소규모 상가는 8.5퍼센트로 구분되어 발표되었습니다. 집합 상가는 10.5퍼센트, 일반상가 1층 공실률은 6.7퍼센트로 나타나 같은 상가라도 층위와 규모에 따라 공실률이 상당히 다르게 나타난다는 점을 확인할 수 있습니다.
- 2025년 4분기 전국 상가 공실률 평균은 13.8퍼센트로 세종시 공실률의 절반을 조금 넘는 수준입니다.
- 2026년 2분기 전국 오피스 공실률은 9.0퍼센트, 일반 상가는 13.4퍼센트로 나타났습니다.
- 일반상가 1층 공실률은 6.7퍼센트로 다른 층에 비해 낮게 나타나는 경향이 일반적으로 거론됩니다.
2026년 2분기 전국 지표
한국부동산원이 발표한 2026년 2분기 상업용부동산 임대동향조사에 따르면 오피스와 상가, 집합 상가의 공실률이 각각 다른 흐름을 보이고 있습니다. 이는 상업용부동산 시장을 하나의 지표로만 판단하기보다는 오피스 시장과 상가 시장, 그리고 상가 안에서도 층과 규모에 따라 나누어 살펴보아야 한다는 점을 보여줍니다.
이 통계를 활용하는 법
창업이나 상가 투자를 고민하는 독자라면 관심 있는 지역의 최신 공실률을 한국부동산원의 알원 부동산통계정보시스템에서 직접 검색해보는 것을 추천합니다. 이 글에서 다룬 수치는 특정 시점의 참고 자료이므로, 실제 의사결정을 할 때는 가장 최근 분기 자료와 해당 상권의 현장 분위기를 함께 확인하는 것이 안전합니다.
자주 묻는 질문
세종시 상가 공실률이 이렇게 높은데 앞으로도 계속 높은 상태로 유지될까요.
단기간에 크게 낮아지기는 어려울 것으로 보는 시각이 일반적으로 거론됩니다. 다만 세종시 인구가 꾸준히 늘고 있고 정부 기관 이전이 이어지고 있다는 점은 장기적으로 공실률을 낮추는 데 도움이 될 수 있는 요인으로 언급됩니다. 정확한 전망을 위해서는 최근 분기별 공실률 흐름을 계속 확인하는 것이 좋습니다.
서울 안에서도 상권별로 공실률이 다르다고 하는데 어떤 기준으로 상권을 구분하나요.
일반적으로 조사 기관은 명동, 강남, 신사, 잠실, 성수 등 대표 상권을 별도로 나누어 공실률을 조사하는 경우가 많습니다. 상권마다 유동인구와 업종 구성이 다르기 때문에 서울 전체 평균과 개별 상권의 공실률은 차이가 클 수 있으니, 구체적인 창업이나 투자를 계획한다면 관심 상권의 개별 수치를 따로 확인해야 합니다.
이 글에 나온 시도별 순위는 어디서 확인할 수 있나요.
이 글에 담긴 수치는 한국부동산원이 발표한 상업용부동산 임대동향조사 결과를 참고한 것입니다. 가장 최신이고 정확한 자료를 원한다면 한국부동산원의 알원 부동산통계정보시스템에서 시도별, 분기별 공실률을 직접 조회하는 것을 추천합니다.
지금까지 한국부동산원의 공식 통계를 바탕으로 전국 시도별 상가 공실률 흐름과 세종시가 1위를 유지하는 배경, 그리고 서울이 상대적으로 낮은 9퍼센트대를 유지하는 이유를 살펴보았습니다. 세종시는 계획인구와 실제 인구 사이의 격차, 높은 역외소비율이라는 구조적인 문제가 겹쳐 있고, 서울은 두꺼운 유동인구와 상권 밀집도 덕분에 공실이 빠르게 채워지는 구조를 가지고 있는 것으로 정리할 수 있습니다.
다만 이 글에서 다룬 수치는 특정 분기 기준의 참고 자료이며, 지역과 시기에 따라 앞으로 얼마든지 달라질 수 있습니다. 상가 투자나 창업을 고민하고 있다면 오늘 정리한 큰 흐름을 참고 삼아, 관심 있는 지역의 최신 자료를 직접 한 번 더 확인해보시길 권합니다. 신중하게 준비하는 만큼 좋은 결과로 이어지시길 바랍니다.
참고 자료
아래 자료를 참고해 정리했습니다. 제도와 일정은 바뀔 수 있으니 중요한 내용은 각 기관의 공식 공지에서 다시 확인하시기 바랍니다.
- 자영업자 무덤 세종시… 상가 공실률 전국 톱 (대전일보, 2026-01-29)
- 세종시 상가 공실률 전국 시·도에서 가장 높아 (네이트뉴스, 2026-02-01)
- 서울 일반 공실률 9.4%…5년 만에 최고 (네이트뉴스, 2026-09-05)
- 서울 상가 공실률 9%대…왜 내 건물만 빌까? (한경부동산밸류업센터, 2026-09-10)
- 부동산원, ’26년 2분기 상업용부동산 임대동향조사 결과 발표 (한국건설신문, 2026-Q2)
- 미래행정중심의 ‘굴욕’세종시, 상가 공실 심각 (경향신문, 2024-12-03)
- ‘상가 공실률 전국 최고’ 세종시 해법 찾기 고심…행복청 (경향신문, 2024-11-20)
