부모님이 물려주신 상가나 소형 건물을 어떻게 신고해야 세금을 조금이라도 줄일 수 있을지 고민해 본 분이라면, 최근 뉴스에 등장한 꼬마빌딩 소급감정 판결이라는 말이 낯설면서도 신경 쓰였을 것입니다. 특히 공시가격으로 신고했다가 나중에 국세청이 다시 감정을 매겨 세금을 더 부과했다는 소식은, 앞으로 상속이나 증여를 준비하는 사람에게는 남의 일처럼 느껴지지 않습니다.
문제는 이 판결이 단순히 한 사건의 승패를 가른 것이 아니라, 그동안 꼬마빌딩을 물려줄 때 많이 쓰이던 절세 방식 자체의 근거를 흔들었다는 점입니다. 기준시가로 신고하면 시가보다 훨씬 낮은 금액으로 세금을 계산할 수 있었던 방식이, 이제는 국세청의 사후 감정평가 앞에서 안전하지 않을 수 있다는 이야기가 나오고 있습니다.
다만 같은 시기에 다른 법원에서는 정반대로 국세청의 손을 들어주지 않은 판결도 있었기 때문에, 두 판결을 정확히 구분하지 않으면 오해가 생기기 쉽습니다. 이 글에서는 2026년 6월 대법원 확정판결의 내용과, 그보다 앞선 서울행정법원 판결이 어떻게 다른지, 그리고 앞으로 상속과 증여를 준비하는 사람이 무엇을 점검해야 하는지를 확인된 자료를 바탕으로 정리해 보겠습니다.
이 글에서 자료를 정리한 세 가지 기준
세금 관련 판결은 언론 보도마다 강조점이 달라서, 자칫하면 서로 다른 사건을 하나로 묶어 오해하기 쉽습니다. 그래서 이 글에서는 다음과 같은 기준으로 자료를 선별하고 배열했습니다.
첫째는 판결의 확정 여부이고, 둘째는 사건의 시기와 대상 세목의 구분이며, 셋째는 실제 납세자에게 미치는 영향의 크기입니다. 이 세 가지 기준으로 정리하면 어떤 판결이 지금 실무에 바로 적용되는 확정된 법리인지, 어떤 판단이 아직 다툼의 여지가 남아 있는지 구분하기가 한결 쉬워집니다.
- 확정 여부를 기준으로 대법원 확정판결과 하급심 판결을 구분해서 배치했습니다.
- 사건의 시기와 세목을 기준으로 상속세 사건과 증여세 관련 제도를 구분해서 설명했습니다.
- 실제 영향력을 기준으로 국세청의 감정평가 사업 누적 통계를 함께 제시해 파급 규모를 가늠할 수 있게 했습니다.
| 구분 | 시기 | 핵심 내용 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 국세청 꼬마빌딩 감정평가 사업 | 2020년 1월 시행 안내 | 신고 이후에도 감정평가법인 두 곳 이상에 의뢰해 사후 감정가액으로 재평가하는 제도를 도입했습니다. | 시가에 가까운 과세가 가능해졌습니다. |
| 서울행정법원 판결 | 2025년 12월 15일 | 사후 감정평가를 허용한 시행령 규정을 무효로 보고 상속세 부과처분을 취소했습니다. | 국세청이 패소해 164억원 부과가 취소됐습니다. |
| 대법원 확정판결 | 2026년 6월 17일 | 소급감정 과세를 원칙적으로 적법하다고 보되, 가격변동 없음 요건을 감정평가서 작성일까지 엄격히 적용하라고 판시했습니다. | 원고와 피고의 상고가 모두 기각되어 원심이 확정됐습니다. |
| 과거 기준시가 신고 관행 | 2020년 이전부터 최근까지 일부 사례 | 시가 대비 상당히 낮은 기준시가로 상속 증여를 신고하는 방식이 널리 쓰였습니다. | 절세 효과는 컸지만 사후 재평가 위험이 커졌습니다. |
| 국세청 감정평가 누적 실적 | 2020년부터 최근까지 | 꼬마빌딩 896건을 감정평가해 신고액보다 크게 높은 가액으로 재과세했습니다. | 신고액 5조5000억원 대비 약 75퍼센트 높은 9조7000억원 규모로 과세됐습니다. |
꼬마빌딩 신고가 절세 치트키로 불렸던 배경
꼬마빌딩이라는 표현은 아파트처럼 시세가 명확하게 형성되지 않은 소규모 비주거용 부동산을 가리킬 때 흔히 쓰입니다. 이런 건물은 거래가 활발하지 않아 실제 매매가격, 즉 시가를 파악하기가 쉽지 않고, 그래서 상속이나 증여를 신고할 때 공시가격에 해당하는 기준시가로 신고하는 경우가 많았습니다.
문제는 기준시가가 실제 시가보다 상당히 낮게 형성되는 경우가 흔했다는 점입니다. 확인된 자료에 따르면 시가 대비 60에서 70퍼센트 수준의 기준시가로 신고해 세금을 대폭 줄이는 방식이 합법적인 절세 방법으로 통했고, 이 방식을 활용해 미성년자에게 건물을 증여한 사례까지 있었던 것으로 확인됩니다.
- 꼬마빌딩은 거래가 드물어 시가 파악이 어렵다는 특성이 절세 수단으로 활용됐습니다.
- 기준시가로 신고하면 시가 대비 상당히 낮은 금액으로 세금을 계산할 수 있었습니다.
- 국세청은 이런 격차를 줄이기 위해 2020년부터 사후 감정평가 제도를 운영해 왔습니다.
기준시가와 시가 사이의 괴리
아파트는 실거래가가 투명하게 공개되어 있어 시가를 기준으로 과세하는 것이 자연스럽지만, 꼬마빌딩처럼 거래가 드문 부동산은 상황이 다릅니다. 같은 지역에 있어도 건물마다 용도와 상태가 제각각이라 시가를 특정하기 어렵고, 이 때문에 세법에서는 시가를 알기 어려운 경우 보충적으로 기준시가를 쓸 수 있도록 허용해 왔습니다.
바로 이 지점을 활용해, 시가가 훨씬 높은 건물도 기준시가로만 신고하면 상속세나 증여세 부담을 크게 낮출 수 있었습니다. 이런 방식이 널리 퍼지면서 세금 부담의 형평성 문제가 꾸준히 제기됐습니다.
국세청이 감정평가 카드를 꺼낸 이유
이런 괴리를 좁히기 위해 국세청은 2020년 1월 상속 증여세 과세형평성 제고를 위한 꼬마빌딩 등 감정평가 사업을 시행 안내했습니다. 이 제도는 상속일 전후 6개월, 증여일 전후 3개월이라는 평가기간이 지난 뒤에도, 법정 결정기한인 상속 9개월 증여 6개월 이내라면 국세청이 별도로 감정평가를 의뢰해 그 가액을 시가로 보고 과세할 수 있도록 한 것입니다.
2026년 6월 대법원 확정판결이 실제로 정한 것
2026년 6월 17일 대법원 2부는 서울 서대문구 토지를 상속받은 사건의 상고심에서 원고와 피고의 상고를 모두 기각하며 원심을 확정했습니다. 이 사건은 2019년 4월 모친 사망 이후 상속받은 토지에 대해 처음에는 약 74억원의 토지가액을 기준으로 약 27억원의 상속세를 신고했지만, 국세청이 재감정을 진행해 토지가액을 약 115억원으로 다시 산정하면서 약 22억원이 추가로 부과된 사안이었습니다.
대법원은 상속세와 증여세는 납세자가 신고할 때가 아니라 과세관청이 과세표준과 세액을 결정할 때 비로소 확정된다는 논리를 근거로, 신고 이후에 이루어지는 사후 감정평가를 원칙적으로 허용된다고 판단했습니다. 이 부분이 바로 그동안 절세 수단으로 여겨지던 방식의 법적 안전판이 흔들렸다고 평가받는 이유입니다.
가격변동 없음 요건을 감정평가서 작성일까지 확대
다만 대법원은 국세청의 손을 무조건 들어준 것은 아닙니다. 사후 감정가액이 세법상 시가로 인정받으려면 가격변동이 없어야 한다는 요건을 충족해야 하는데, 원심은 이 요건을 평가기준일부터 가격산정기준일까지의 기간만 살펴보면 된다고 판단했습니다. 반면 대법원은 이를 수정해, 감정가액평가서를 작성한 날까지의 기간에서도 특별한 가격변동이 없어야 그 감정가액을 시가로 인정할 수 있다고 명확히 했습니다.
이는 국세청이 사후 감정평가를 활용할 수 있는 여지를 인정하면서도, 그 감정가액이 실제 상속이나 증여 시점의 가치를 제대로 반영하고 있는지에 대한 검증 기준을 한층 까다롭게 만든 것으로 해석됩니다. 결과적으로 이번 판결은 국세청의 과세 권한과 납세자 보호라는 두 가지 가치를 동시에 반영한 판단으로 볼 수 있습니다.
엇갈린 하급심 판단과 아직 남은 쟁점
같은 시기 다른 사건에서는 정반대의 판단도 나왔습니다. 서울행정법원은 2025년 12월 15일, 2019년 부친 사망 이후 공시가격 약 400억원 규모의 재산에 대해 상속세 약 800억원을 신고 납부했으나 국세청이 2020년 6월 감정평가를 통해 부동산가액을 약 700억원으로 재산정해 추가로 164억원을 부과한 사건에서, 국세청의 부과처분을 취소하는 판결을 내렸습니다.
이 재판부는 과세관청에만 평가기간이 지난 뒤에도 감정평가를 허용하면서 납세자는 6개월이라는 짧은 기간 안에 신고하도록 강제하는 구조가 균형에 맞지 않고, 시가 인정 기준을 양쪽에 불균등하게 적용하는 것은 조세법률주의에 위배된다고 판단해 사후 감정평가의 근거 시행령 자체를 무효로 봤습니다.
두 판결을 같은 사건으로 오해하면 안 되는 이유
여기서 주의할 점은, 서울행정법원의 시행령 무효 판단과 2026년 6월 대법원의 확정판결이 같은 사건의 연속된 심급이 아니라는 사실입니다. 두 판결은 서로 다른 사건에서 나온 것으로 보이며, 서울행정법원 판결이 국세청의 항소를 거쳐 상급심에서 어떻게 정리되었는지는 현재 확보한 자료만으로는 명확히 확인되지 않습니다.
따라서 2026년 6월 대법원 확정판결이 나왔다고 해서 서울행정법원이 지적한 제도의 불균형 문제까지 완전히 해소됐다고 단정하기는 어렵습니다. 이 부분은 추가적인 판례나 시행령 개정 여부를 지켜보며 확인이 필요한 지점으로 남겨두는 것이 정확한 태도라고 볼 수 있습니다.
앞으로 상속 증여를 준비한다면 챙겨야 할 점
이번 대법원 확정판결로 확인된 사실은, 국세청이 꼬마빌딩에 대해 신고 이후에도 감정평가를 통해 추가 과세를 할 수 있는 근거가 원칙적으로 인정됐다는 점입니다. 실제로 국세청은 2020년부터 최근까지 꼬마빌딩 896건을 감정평가해, 납세자가 신고한 5조5000억원보다 약 75퍼센트 높은 9조7000억원 규모로 재과세한 것으로 확인됩니다. 이는 결코 적은 건수나 금액이 아니며, 앞으로도 이런 방식의 재평가가 계속될 가능성이 높다는 뜻으로 읽힙니다.
그렇다고 해서 기준시가 신고 자체가 완전히 불가능해진 것은 아닙니다. 다만 시가와 기준시가의 차이가 크게 벌어진 부동산일수록 국세청의 사후 감정평가 대상이 될 가능성이 높아졌다는 점을 염두에 두어야 합니다. 또한 지역과 시기에 따라 제도 운영이나 구체적인 기준이 달라질 수 있으므로, 실제 신고를 앞두고 있다면 최신 시행령 내용과 세무 전문가의 조언을 함께 확인하는 것이 안전합니다.
- 보유한 부동산의 시가와 기준시가 사이에 큰 차이가 있는지 먼저 확인해 보는 것이 필요합니다.
- 국세청이 법정 결정기한 이내에 별도로 감정평가를 의뢰할 수 있다는 점을 신고 단계부터 염두에 두어야 합니다.
- 사후 감정가액이 시가로 인정되려면 평가기준일뿐 아니라 감정평가서 작성일까지 가격변동이 없어야 한다는 요건을 이해해 두는 것이 좋습니다.
- 관련 시행령이나 판례는 계속 변화하고 있으므로 신고 직전에 세무 전문가를 통해 최신 내용을 다시 확인하는 것이 안전합니다.
실무에서 점검해야 할 사항
상속이나 증여를 앞두고 꼬마빌딩과 같은 비주거용 부동산을 보유하고 있다면, 아래와 같은 점을 미리 점검해 두는 것이 도움이 될 수 있습니다.
자주 묻는 질문
꼬마빌딩을 기준시가로 신고하면 이제 무조건 세금이 추징되나요.
그렇게 단정할 수는 없습니다. 대법원은 국세청의 사후 감정평가 자체를 원칙적으로 적법하다고 봤을 뿐이며, 실제 추징 여부는 개별 부동산의 시가와 기준시가 차이, 국세청의 감정평가 실시 여부 등 여러 조건에 따라 달라집니다. 다만 시가와 기준시가 차이가 큰 경우 재평가 대상이 될 가능성이 높아진 것은 사실입니다.
서울행정법원 판결과 대법원 판결 중 어느 쪽을 따라야 하나요.
두 판결은 서로 다른 사건에서 나온 것으로, 현재 확인된 자료로는 같은 사건의 상급심 관계가 아닙니다. 시기적으로 더 나중에 나온 2026년 6월 대법원 확정판결이 상급 법원의 판단이라는 점에서 실무적으로 더 무게가 실리지만, 서울행정법원이 지적한 제도의 불균형 문제가 이후 어떻게 정리됐는지는 추가 확인이 필요한 부분입니다.
증여를 계획 중인데 이번 대법원 판결이 증여세에도 그대로 적용되나요.
확인된 대법원 확정판결은 상속세 사건을 다룬 것이며, 증여세에 특화된 별도의 대법원 확정판결은 이번 조사에서 확인되지 않았습니다. 다만 국세청의 감정평가 제도 자체가 증여일 전후 3개월이라는 평가기간을 포함해 상속과 증여 모두를 대상으로 설계되어 있는 만큼, 유사한 법리가 증여세 사안에도 영향을 미칠 가능성이 있어 실제 신고 전 확인이 필요합니다.
지금까지 꼬마빌딩 상속 증여에서 절세 치트키로 불리던 기준시가 신고 방식이 왜 흔들리게 됐는지, 2026년 6월 대법원 확정판결이 정확히 무엇을 인정하고 무엇을 강화했는지, 그리고 같은 시기 서울행정법원의 상반된 판단은 어떻게 다른지를 확인된 자료를 바탕으로 정리해 봤습니다. 국세청의 사후 감정평가 자체는 원칙적으로 적법하다고 확정됐지만, 감정가액이 시가로 인정되려면 감정평가서 작성일까지 가격변동이 없어야 한다는 조건이 한층 까다로워졌다는 점이 이번 판결의 핵심입니다.
세법 관련 뉴스는 용어도 낯설고 판결 내용도 복잡하게 느껴지기 쉽지만, 하나씩 시기와 사건을 구분해서 살펴보면 생각보다 흐름을 따라가기가 어렵지 않습니다. 앞으로 상속이나 증여를 준비하고 있다면 오늘 정리한 내용을 출발점 삼아, 실제 신고 시점에는 반드시 최신 판례와 세무 전문가의 확인을 함께 거치시길 바랍니다.
참고 자료
아래 자료를 참고해 정리했습니다. 제도와 일정은 바뀔 수 있으니 중요한 내용은 각 기관의 공식 공지에서 다시 확인하시기 바랍니다.
- 대법 꼬마빌딩 상속세, 국세청 사후 감정평가로 시가산정 가능 (한국경제, 2026-06-17)
- 대법 “상속세 소급감정, 감정평가서 작성일까지 땅값 변동 없어야” (뉴스핌, 2026-06-16)
- [단독] 법원 “국세청 ‘꼬마빌딩 감정평가’는 위법…상속세 취소” (한국경제(네이트뉴스 재게재), 2025-12-15)
- 꼬마빌딩 감정평가 사업의 향방은? ‘시가 과세’ 명분 vs ‘조세법률주의’ (한국경제, 2026-01-06)
- ‘절세 치트키’ 꼬마빌딩, ‘애물단지’ 전락한 이유 [김용우의 각개전투] (한국경제, 2026-06-26)
- ‘꼬마빌딩’ 증여세 신고 후 법정결정기한까지 감정평가는 합법…억울하면 재판소원 찾아라 [알아야 보이는 법(法)] (네이트뉴스, 2026-05-04)
- 대법 “꼬마빌딩 상속세, 신고 뒤 과세관청 소급감정 가능” (뉴스1, 2026-06-17)
- [펜타곤의 택스노트] 국세청 ‘사후감정’에 상속세 21억↑…대법원이 세운 ‘3가지 기준’ (조세금융신문, 2026-06)
