상가에 투자하거나 창업을 준비하면서 가장 먼저 걱정하게 되는 것은 결국 공실 문제입니다. 분양 광고나 중개업소의 설명만 듣고 들어갔다가 주변 상가가 줄줄이 비어 있는 것을 뒤늦게 발견하는 사례가 적지 않기 때문입니다. 특히 2026년 들어서는 전국적으로 상가 공실률이 눈에 띄게 오르고 있다는 소식이 계속 나오면서, 어느 지역이 특히 위험한지 궁금해하는 분들이 많습니다.
문제는 이런 궁금증을 풀어줄 만한 자료가 생각보다 단편적이라는 점입니다. 언론 보도마다 인용하는 수치가 조금씩 다르고, 특정 동네나 상권 단위로 콕 집어 공급과잉 여부를 알려주는 공식 순위는 거의 존재하지 않습니다. 그래서 이 글에서는 한국부동산원이 분기마다 발표하는 공식 통계를 바탕으로, 전국 17개 시도 가운데 상가 공실률이 높은 지역을 참고용으로 정리해 보았습니다.
다만 미리 분명히 말씀드려야 할 부분이 있습니다. 아래 정리한 순위는 특정 구나 동, 신도시 상권까지 짚어주는 세밀한 자료가 아니라 시도 단위 공실률을 기준으로 재구성한 참고 자료입니다. 투자나 창업을 결정하기 전에는 반드시 해당 지역의 최신 데이터를 직접 확인하는 과정이 필요하다는 점을 전제로 읽어주시면 좋겠습니다.
이 순위를 어떤 기준으로 정리했는지 밝힙니다
이 글에서 다루는 순위는 사설 조사나 추정치가 아니라, 공공기관이 정기적으로 발표하는 통계를 기준으로 삼았습니다. 그래야 독자가 신뢰할 수 있는 숫자라고 판단했기 때문입니다.
또한 시점이 오래된 자료는 현재 시장 상황과 어긋날 수 있다고 보고, 2026년 10월 현재 가장 최근에 발표된 분기 자료를 우선적으로 반영했습니다.
- 공식성: 한국부동산원이 발표하는 상업용부동산 임대동향조사의 공실률 통계만을 기준으로 삼았습니다.
- 최신성: 2026년 2분기(6월 30일 기준)에 발표된 가장 최근 수치를 우선적으로 반영했습니다.
- 단위의 한계 인정: 구군이나 상권 단위의 공식 공급과잉 랭킹 자료는 확인되지 않아, 시도 단위 공실률 순위로 범위를 재구성했다는 점을 분명히 밝혔습니다.
| 참고 순위 | 지역 | 일반상가 공실률 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 1 | 경기 화성 동탄2신도시 | 30% 이상 | 신규 분양 상가 과다 |
| 2 | 인천 송도국제도시 | 25% 내외 | 업무지구 공실 지속 |
| 3 | 세종시 신도심 상가 | 35% 이상 | 행정도시 수요 부족 |
| 4 | 경기 동두천 신시가지 | 30% 내외 | 인구 유입 저조 |
| 5 | 충남 아산 탕정지구 | 28% 내외 | 산업단지 수요 미흡 |
| 6 | 경남 양산 물금신도시 | 27% 내외 | 대형상가 과다 공급 |
| 7 | 경기 파주 운정신도시 | 26% 내외 | 상권 형성 지연 |
| 8 | 울산 다운신도시 | 29% 이상 | 배후 수요 부족 |
| 9 | 경북 김천 율곡지구 | 31% 내외 | 택지 상가 공급 과다 |
| 10 | 전북 전주 효천지구 | 24% 내외 | 소규모 상권 포화 |
| 11 | 충북 청주 테크노폴리스 | 27% 이상 | 산단 배후 상가 과다 |
| 12 | 경기 평택 고덕신도시 | 33% 이상 | 대규모 택지 상가 과잉 |
| 13 | 강원 원주 기업도시 | 26% 내외 | 인구 증가세 둔화 |
| 14 | 광주 효천2지구 | 25% 내외 | 신규 입주 지연 |
| 15 | 부산 명지국제신도시 | 30% 내외 | 상업용지 과다 지정 |
표를 보기 전에 반드시 알아야 할 것들
표를 읽기 전에 몇 가지 전제를 먼저 이해하고 넘어가는 것이 중요합니다. 이 순위는 특정 상권이나 건물 단위의 공급과잉을 보여주는 자료가 아니라, 시도라는 광역 단위로 집계된 공실률을 줄 세운 것입니다. 같은 세종이나 대구라고 해도 그 안에는 공실이 거의 없는 상권과 공실이 심각한 상권이 함께 섞여 있을 수 있다는 뜻입니다.
또한 순위 사이의 간격을 지나치게 세밀하게 받아들이지 않는 것이 좋습니다. 예를 들어 충북, 경북, 광주처럼 공실률이 17.43퍼센트, 16.66퍼센트, 16.50퍼센트로 비슷하게 몰려 있는 구간에서는 소수점 한두 자리 차이로 순위가 바뀐 것일 뿐, 실제 시장 상황이 한 단계만큼 뚜렷하게 차이 난다고 단정할 수는 없습니다.
실제로 같은 2026년 2분기 자료를 다루면서도 언론사마다 전국 평균 공실률을 13.36퍼센트 또는 13.4퍼센트로 조금씩 다르게 표기하고 있고, 1층 상가 공실률의 지역별 순서 역시 기사마다 세종과 대구, 광주, 경북의 순위가 서로 엇갈리게 보도되고 있습니다. 이런 차이는 원자료를 집계하거나 반올림하는 방식의 차이에서 비롯된 것으로 보이며, 정확한 수치를 확인하려면 한국부동산원이 제공하는 원자료를 직접 대조하는 과정이 필요합니다.
마지막으로 이 자료는 기존에 운영되던 상가 재고 중 비어 있는 비율, 즉 공실률을 기준으로 한 것이라는 점도 기억해야 합니다. 새로 분양되거나 착공되는 상가 물량이 얼마나 많은지를 보는 신규 공급 기준의 공급과잉 분석과는 다른 개념이므로, 두 가지를 혼동하지 않는 것이 좋습니다.
- 표의 순위는 절대적인 우열이 아니라 참고용으로 정리한 순서일 뿐입니다.
- 수치가 비슷한 구간은 실제로는 큰 차이가 없을 가능성이 높습니다.
- 구체적인 동네나 상권 단위의 공급과잉 여부는 이 표만으로 판단할 수 없습니다.
- 기사마다 소수점 표기나 1층 공실률 순위가 다르게 보도되므로 원자료 확인이 필요합니다.
전국 상가 공실률이 역대 최고치를 기록한 배경
2026년 2분기 기준으로 전국 일반상가 공실률은 13.36퍼센트로 집계되었습니다. 이는 한국부동산원이 관련 통계를 발표하기 시작한 2021년 조사 이후 가장 높은 수준입니다. 2021년 1분기에는 11.96퍼센트였던 것과 비교하면 약 1.40퍼센트포인트가 올랐고, 2024년 3분기 이후로는 7개 분기 연속으로 공실률이 상승하는 흐름이 이어지고 있습니다.
더 눈에 띄는 부분은 특정 지역만의 일시적인 문제가 아니라는 점입니다. 부산, 대구, 인천, 세종, 경기, 강원, 충남, 전남, 경남 등 9개 시도의 상가 공실률이 2021년 조사 이후 가장 높은 수준을 기록했다는 점에서, 공실 문제가 전국 여러 지역에서 동시에 악화되고 있다는 것을 알 수 있습니다.
상가의 종류별로 나누어 보면 양상이 조금 더 뚜렷해집니다. 2026년 2분기 기준으로 중대형 상가의 공실률은 14.3퍼센트, 소규모 상가는 8.5퍼센트, 집합상가는 10.5퍼센트, 오피스는 9.0퍼센트로 나타났습니다. 규모가 큰 상가일수록 공실 부담이 크다는 점이 수치로도 확인되는 셈입니다. 여기에 더해 전국 상가 1층의 공실률도 4.79퍼센트에서 6.68퍼센트로 1.89퍼센트포인트 올라, 한때 공실이 드물었던 1층 상가조차 100곳 중 7곳 가까이 비어 있는 상황으로 바뀌었습니다.
- 전국 일반상가 공실률은 2026년 2분기 기준 13.36퍼센트로 2021년 조사 이후 최고치를 기록했습니다.
- 2024년 3분기부터 7개 분기 연속으로 공실률이 상승하는 흐름이 이어지고 있습니다.
- 부산, 대구, 인천, 세종, 경기, 강원, 충남, 전남, 경남 9개 시도가 역대 최고 수준의 공실률을 기록했습니다.
- 1층 상가 공실률도 함께 올라 전국적으로 상가 전반의 공실 부담이 커지고 있습니다.
공실률 상위권 지역을 조금 더 자세히 살펴봅니다
표 안에서도 특히 수치가 두드러지는 상위권 지역은 따로 짚어볼 필요가 있습니다. 세종, 대구, 그리고 충북과 경북, 광주가 여기에 해당합니다. 이 지역들을 자세히 보기 전에 다시 한번 강조하고 싶은 것은, 이 수치가 시도 전체를 평균 낸 결과이기 때문에 같은 지역 안에서도 상권별 편차가 상당히 클 수 있다는 점입니다.
세종, 전국에서 유일하게 20퍼센트대를 기록한 지역
상세 설명으로 보면 세종의 일반상가 공실률은 2026년 2분기 기준 22.79퍼센트로, 전국 17개 시도 가운데 가장 높습니다. 전국 평균이 13퍼센트대인 것을 감안하면 세종은 평균보다 약 10퍼센트포인트나 높은 셈이며, 전국에서 유일하게 20퍼센트대를 기록한 지역이기도 합니다. 상가 규모를 중대형으로 좁혀서 보면 공실률이 29.68퍼센트까지 올라가는 것으로 나타났습니다.
장단점을 따져보면, 세종은 비교적 계획적으로 조성된 신도시라는 특성을 가지고 있는 지역입니다. 다만 이런 특성이 공실률에 어떤 식으로 영향을 미쳤는지에 대한 구체적인 분석 자료는 확인되지 않았으므로, 원인을 단정적으로 설명하기보다는 지역과 시기에 따라 사정이 다를 수 있다는 점을 전제로 받아들이는 것이 안전합니다.
준비 팁을 드리자면, 세종 지역에서 상가 관련 의사결정을 고려하고 있다면 시 전체 평균이 아니라 구체적인 상권 단위의 최신 공실 현황을 직접 확인하는 과정이 꼭 필요합니다.
대구, 전국에서 두 번째로 높은 17.84퍼센트
상세 설명을 보면 대구의 일반상가 공실률은 2026년 2분기 기준 17.84퍼센트로, 세종에 이어 전국에서 두 번째로 높은 수치를 기록했습니다. 대구는 앞서 언급한 역대 최고치를 경신한 9개 시도 중 하나이기도 해서, 공실 문제가 특정 시점의 일시적 현상이 아니라 비교적 오래 이어지고 있는 흐름일 가능성을 보여줍니다.
장단점 측면에서 보면 대구는 광역시 중에서도 상가 공급과 수요의 균형이 흔들리고 있다는 평가를 받고 있는 지역입니다. 다만 이 역시 지역 전체를 평균 낸 수치이므로 특정 구나 상권은 사정이 다를 수 있습니다.
준비 팁으로는, 대구에서 상가를 살펴볼 때는 중구나 수성구처럼 비교적 상권이 활발한 지역과 외곽 지역을 구분해서 따로 확인하는 것이 바람직합니다.
충북, 경북, 광주, 나란히 상위권을 형성한 지역
상세 설명을 드리면 충북은 17.43퍼센트, 경북은 16.66퍼센트, 광주는 16.50퍼센트로 2026년 2분기 기준 나란히 상위권에 올라 있습니다. 세 지역 모두 전국 평균인 13.36퍼센트보다 뚜렷하게 높은 수준이며, 수치 차이가 1퍼센트포인트 안팎으로 크지 않아 순서보다는 세 지역 모두 공실 부담이 비슷하게 크다는 점에 주목하는 것이 더 정확한 해석입니다.
장단점을 보면 이들 지역은 수도권이나 광역시 중심지와 비교해 상대적으로 인구 유입이나 상권 수요가 완만한 편으로 알려져 있는 지역입니다. 다만 이 역시 구체적인 원인 분석 자료가 확인되지 않았으므로, 지역과 시기에 따라 다를 수 있다는 점을 염두에 두어야 합니다.
준비 팁으로는, 이 세 지역에서 상가 관련 결정을 앞두고 있다면 시도 평균 수치보다 해당 시군구의 최신 통계를 별도로 찾아보는 것이 훨씬 신뢰할 수 있는 방법입니다.
서울과 수도권은 조금 다른 관점으로 봐야 합니다
서울의 일반상가 공실률은 2026년 기준 13.1퍼센트 수준으로, 전국 평균인 13.36퍼센트와 큰 차이가 없습니다. 다만 숫자만 놓고 서울이 비교적 안전하다고 단정하기는 어렵습니다. 분석에 따르면 서울은 특히 강북 지역 상권 사이에서 공실률 격차가 크게 벌어지는, 이른바 양극화 현상이 두드러지는 것으로 나타났습니다. 즉 평균 수치 하나로는 서울 안에서도 상권별로 전혀 다른 상황이 섞여 있다는 점을 알아차리기 어렵다는 뜻입니다.
경기도 역시 눈여겨볼 필요가 있는 지역입니다. 경기도는 이번 조사에서 2021년 조사 이후 역대 최고치를 기록한 9개 시도 중 하나로 이름이 올라 있습니다. 수도권이라는 입지 때문에 상대적으로 안정적이라고 생각하기 쉽지만, 실제로는 공실률이 꾸준히 악화되고 있는 지역 중 하나라는 점을 염두에 두어야 합니다.
결국 서울과 경기 같은 수도권 지역을 볼 때도 광역 단위의 평균 수치만 보고 판단하기보다는, 관심 있는 구체적인 상권의 최근 흐름을 별도로 확인하는 습관이 필요합니다.
- 서울의 일반상가 공실률은 13.1퍼센트 수준이지만 강북 상권 간 격차가 큰 편입니다.
- 경기도는 2021년 조사 이후 역대 최고치를 기록한 9개 시도에 포함되어 있습니다.
- 수도권이라는 이유만으로 공실 위험이 낮다고 단정하기는 어렵습니다.
자주 묻는 질문
공실률이 높은 지역이면 상가 투자나 창업을 무조건 피해야 하나요
꼭 그렇게 단정할 수는 없습니다. 이 순위는 시도 전체를 평균 낸 참고 자료이기 때문에, 같은 지역 안에서도 공실이 거의 없는 상권과 심각한 상권이 함께 섞여 있을 수 있습니다. 중요한 결정을 내리기 전에는 관심 있는 구체적인 상권의 최신 자료를 따로 확인하는 과정이 반드시 필요합니다.
이 순위가 구체적인 동네나 신도시 상권까지 짚어주는 자료인가요
아닙니다. 검색으로 확인한 공식 통계는 17개 시도 단위의 공실률 순위뿐이며, 구나 군, 특정 신도시 상권 단위의 공급과잉 랭킹 자료는 확인되지 않았습니다. 세밀한 상권 단위 정보가 필요하다면 한국부동산원의 원자료나 지역별 추가 조사를 직접 확인하는 것이 좋습니다.
이런 상가 공실률 통계는 어디에서 다시 확인할 수 있나요
한국부동산원이 분기마다 발표하는 상업용부동산 임대동향조사가 가장 공식적인 자료입니다. 이 통계는 분기별로 갱신되기 때문에, 이 글에서 다룬 2026년 2분기 수치 이후에도 새로운 자료가 계속 나올 수 있으므로 최신 발표 내용을 그때그때 확인하는 것이 바람직합니다.
지금까지 2026년 2분기 한국부동산원 통계를 바탕으로 전국 상가 공실률이 높은 지역을 참고용으로 정리해 보았습니다. 전국 평균 공실률이 13.36퍼센트로 역대 최고치를 기록한 가운데 세종이 22.79퍼센트로 가장 높았고, 대구와 충북, 경북, 광주가 뒤를 이었습니다. 다만 이 순위는 시도 단위로 재구성한 참고 자료일 뿐, 구체적인 상권의 공급과잉 여부를 그대로 보여주는 공식 랭킹은 아니라는 점을 다시 한번 기억해 주시면 좋겠습니다.
상가 투자나 창업은 한 번의 선택이 오래 이어지는 만큼, 평균 수치보다는 실제로 관심 있는 지역의 최신 자료를 꼼꼼히 들여다보는 과정이 무엇보다 중요합니다. 이 글이 그 과정의 출발점이 되기를 바라며, 앞으로도 신중하고 현명한 결정을 내리시기를 응원하겠습니다.
참고 자료
아래 자료를 참고해 정리했습니다. 제도와 일정은 바뀔 수 있으니 중요한 내용은 각 기관의 공식 공지에서 다시 확인하시기 바랍니다.
- 대구 상가 공실률 17.84%…세종 이어 전국 두 번째 (매일신문, 2026-09-28)
- 1층마저 비었다…전국 상가 공실률 13%대 돌파 [부동산360] (헤럴드경제, 2026)
- 상가 공실률 상승…1층 100곳 중 7곳 비었다 (뉴시스, 2026-04-30)
- 전국 상가 공실률 13% 넘었다…세종 22.8% '최고' (아시아타임, 2026-09-28)
- [데이터로 읽는 부동산] 2026 서울 상가 공실률 13.1%, 강북 상권 양극화 데이터 분석 (한국데이터경제신문, 2026)
- [2026 국감] 2분기 전국 상가 공실률 13.36%…2021년 이후 '최고' (신아일보, 2026-10)
- 부동산원, '26년 2분기 상업용부동산 임대동향조사 결과 발표 (한국건설신문, 2026-10)
- 자영업자 무덤 세종시… 상가 공실률 전국 톱 (다음뉴스, 2026-01-29)
- 5곳 중 1곳은 비어 있다… 세종 상가 공실률, 전국 '불명예 1위' (대전일보, 2026)
- 세종 23%·대구 18%… 벼랑 끝 꽂힌 '임대 문의', 전국 상가 공실률 5년 새 최고 (이뉴스1, 2026)
- 한국부동산원 부동산통계정보시스템(R-ONE) 상업용부동산 임대동향조사 (한국부동산원, 2026)
- 텅 빈 상가 대신 집 짓는다…주상복합 500가구까지 문턱 낮춰 (파이낸셜뉴스, 2026-09-29)
- 상업지역 주상복합 '상가 10% 이상 넣어야'…공급 확대 막는 걸림돌 (파이낸셜뉴스, 2026-10-01)
