증권 앱이나 포털에서 리츠 종목을 검색하다가 배당수익률란에 20퍼센트, 심지어 30퍼센트에 가까운 숫자가 찍혀 있는 것을 보고 눈을 의심해본 적이 있으실 것입니다. 예적금 금리가 3~4퍼센트대인 시기에 20~30퍼센트대 배당이라니 지나치게 좋은 조건처럼 보여서 오히려 불안한 마음이 먼저 드는 경우가 많습니다.
실제로 이런 숫자만 보고 성급하게 투자를 결정했다가, 막상 받아보는 배당금은 생각보다 적고 주가는 계속 흘러내리는 경험을 하는 투자자도 적지 않습니다. 리츠라는 상품을 처음 접하는 분이라면 이 극단적인 수치가 정말 좋은 신호인지, 아니면 조심해야 할 위험 신호인지 판단하기가 쉽지 않습니다.
이 글에서는 왜 일부 국내 상장리츠의 표면 배당수익률이 20~30퍼센트대까지 올라가게 되었는지, 그 배경에 있는 시장 상황과 제도 변화를 최대한 차분하게 짚어보겠습니다. 특정 종목을 콕 집어 추천하거나 순위를 매기는 글이 아니라, 이런 숫자를 마주쳤을 때 스스로 판단할 수 있는 기본적인 틀을 만들어드리는 것이 이 글의 목적입니다.
이 글에서 정보를 정리한 세 가지 기준
리츠 관련 기사나 자료를 살펴보면 매체마다 인용하는 종목명과 구체적인 수치가 서로 다르게 나오는 경우가 많습니다. 그래서 이 글에서는 특정 종목의 정확한 배당수익률을 단정적으로 나열하기보다는, 배당수익률이라는 지표가 어떻게 계산되고 왜 극단적으로 벌어질 수 있는지를 이해하는 데 초점을 맞췄습니다.
또한 여러 자료에서 공통적으로 반복해서 언급되는 원인들을 우선적으로 다루었고, 확인이 어려운 개별 종목별 수치나 순위는 단정하지 않고 확인이 필요하다고 밝히는 방식으로 정리했습니다.
- 계산 구조 우선 확인: 배당수익률이 배당금과 주가의 비율로 계산된다는 점을 기준으로 삼아 숫자가 커 보이는 이유를 먼저 짚었습니다.
- 반복 언급되는 원인 중심 정리: 여러 자료에서 공통적으로 거론되는 금리, 부동산 시황, 유상증자 등의 요인을 중심으로 구성했습니다.
- 제도 변화 포함: 2026년에 논의되고 있는 배당소득 분리과세처럼 앞으로 리츠 투자 환경에 영향을 줄 수 있는 정책 흐름도 함께 다뤘습니다.
| 구분 | 수익률 구간 | 대략적 비중 | 특징 |
|---|---|---|---|
| 전체 평균 | 약 7%대 | 상장리츠 전체 기준 | 임대수익을 기반으로 한 비교적 안정적인 배당 수준으로 거론됩니다. |
| 상위권 | 8%대 이상 | 23개 종목 중 15개 안팎 | 평균보다 다소 높은 배당을 유지하는 구간으로 설명됩니다. |
| 고배당권 | 10%대 | 23개 종목 중 11개 안팎 | 주가 하락의 영향이 일부 반영되기 시작하는 구간으로 보입니다. |
| 초고배당권 | 20~30%대 | 소수 종목에 한정 | 주가 급락에 따른 계산상 착시 효과가 클 가능성이 있는 구간입니다. |
표면 배당수익률 20~30퍼센트, 이 숫자는 어떻게 만들어질까요
배당수익률은 기본적으로 최근 지급된 배당금을 현재 주가로 나눈 뒤 연 단위로 환산한 수치입니다. 다시 말해 분자에 해당하는 배당금이 그대로라 하더라도, 분모인 주가가 크게 떨어지면 계산상 수익률은 자동으로 높아지는 구조를 가지고 있습니다.
2026년 7월 조세일보 등 여러 매체에서도 이런 현상을 착시 효과라는 표현으로 설명하고 있습니다. 즉 20~30퍼센트대의 고배당이 실제 임대수익이 그만큼 늘어난 결과라기보다는, 주가가 큰 폭으로 하락하면서 만들어진 숫자에 가깝다는 설명입니다.
- 배당수익률은 배당금을 현재 주가로 나눠 계산하는 지표이므로 주가 변동에 따라 크게 흔들릴 수 있습니다.
- 배당금 자체가 늘어나지 않아도 주가가 떨어지면 수익률 숫자는 그만큼 높아지는 구조입니다.
- 20~30퍼센트대의 수치를 보게 되면 임대수익이 급증했는지보다 주가가 왜 떨어졌는지를 먼저 확인하는 것이 안전한 접근입니다.
배당금이 아니라 주가가 문제인 경우가 많습니다
예를 들어 한 리츠가 주당 100원의 배당금을 꾸준히 유지하고 있다고 가정해보겠습니다. 주가가 2000원일 때는 수익률이 5퍼센트지만, 같은 배당금이라 하더라도 주가가 500원까지 떨어지면 수익률은 계산상 20퍼센트로 올라갑니다.
이 경우 배당이 갑자기 늘어난 것이 아니라, 시장이 해당 리츠의 가치를 낮게 평가하고 있다는 신호일 수 있습니다. 그래서 단순히 표면 수익률 숫자만 보고 좋은 투자처라고 판단하는 것은 위험할 수 있으며, 왜 주가가 그 수준까지 내려왔는지를 함께 살펴보는 태도가 필요합니다.
리츠 주가는 왜 이렇게 큰 폭으로 떨어졌을까요
표면 배당수익률이 높아 보이는 근본 원인은 결국 주가 하락에 있습니다. 그렇다면 국내 상장리츠의 주가는 왜 이렇게 많이 떨어졌는지를 살펴볼 필요가 있는데, 여러 증권사 자료에서 공통적으로 몇 가지 원인이 반복해서 거론되고 있습니다.
금리 인상과 레고랜드 사태의 여파
하나금융투자가 2025년 8월 정리한 자료에 따르면, 코로나19 이후 금리가 크게 오르면서 리츠의 자금조달 비용이 늘고 채권 대비 투자 매력이 상대적으로 떨어진 점이 주가 하락의 1차적인 원인으로 지목되고 있습니다. 리츠는 부동산을 담보로 빚을 내어 자산을 운용하는 구조가 많기 때문에, 금리가 오르면 이자 부담이 커지고 수익성에 부담이 됩니다.
여기에 더해 2022년 말 발생한 레고랜드 사태 이후 부동산 시장 전반의 자금 경색과 시황 악화가 겹치면서 리츠 주가에도 부정적인 영향을 미쳤다는 설명이 같은 자료와 조세일보 자료에서 반복적으로 언급되고 있습니다. 이는 리츠만의 문제라기보다는 부동산 시장 전체가 흔들리면서 함께 영향을 받은 측면이 큽니다.
2024년 하반기 대규모 유상증자의 영향
여기에 더해 2024년 하반기에는 여러 상장리츠가 리파이낸싱이나 신규 자산 편입을 목적으로 대규모 유상증자를 잇달아 실시했습니다. 유상증자는 새로운 자금을 조달할 수 있다는 장점이 있지만, 발행 주식 수가 늘어나면서 기존 주주의 지분 가치가 희석되고 수급 부담이 커지는 부작용도 함께 따라옵니다.
이 시기에 여러 리츠가 비슷한 시점에 유상증자를 진행하면서 주가 하락 압력이 한꺼번에 몰렸다는 설명이 하나금융투자 자료에서 확인됩니다. 결과적으로 2025년 1월부터 7월 18일까지 KRX 리츠 TOP10 지수는 5퍼센트 상승에 그쳐, 같은 기간 33퍼센트나 오른 코스피와 비교하면 상당히 부진한 흐름을 보였습니다. 참고로 같은 기간 미국 리츠는 1.8퍼센트 하락, 유럽 리츠는 4.5퍼센트 상승해 국가별로도 온도차가 있었던 것으로 나타났습니다.
그런데도 리츠는 법으로 배당을 많이 해야 하는 상품입니다
주가가 이렇게 많이 떨어졌다고 해서 리츠가 배당을 아예 하지 않거나 자유롭게 배당을 줄일 수 있는 것은 아닙니다. 부동산투자회사법에 따라 국내 상장리츠는 배당가능이익의 90퍼센트 이상을 배당해야 하는 의무배당 규정을 적용받고 있습니다. 이는 리츠라는 상품이 애초에 부동산에서 나오는 임대수익을 투자자에게 돌려주는 것을 목적으로 설계되었기 때문입니다.
국내 상장리츠의 평균 배당수익률은 어느 정도일까요
한국리츠협회 자료를 인용한 기사와 하나금융투자 자료를 종합해보면, 국내 상장리츠의 최근 평균 배당수익률은 대략 7퍼센트 내외 수준으로 거론되고 있습니다. 조금 더 구체적으로는 지난해 평균이 7.3퍼센트, 상위 10개 종목의 평균은 7.4퍼센트였고, 23개 종목 가운데 15개가 8퍼센트 이상, 11개가 10퍼센트 이상의 배당수익률을 기록했다는 설명도 함께 확인됩니다.
이런 수치를 보면 20~30퍼센트대의 초고배당은 전체 리츠 시장에서 극히 일부에 해당하는 예외적인 사례라는 점을 알 수 있습니다. 대다수의 리츠는 7~10퍼센트대 안팎에서 움직이고 있으며, 이 정도 수준이 오히려 리츠 본연의 임대수익 기반 배당에 더 가까운 모습이라고 볼 수 있습니다.
2026년부터 리츠 배당소득 세금이 바뀔 수 있습니다
최근 리츠에 대한 관심이 다시 커지고 있는 배경에는 세금 제도 변화도 자리하고 있습니다. 정부는 2026년 1월 발표한 2026 경제성장전략에서 상장리츠 배당소득에 대해 채권처럼 저율 분리과세를 도입하는 방안을 추진한다고 밝힌 바 있습니다. 분리과세란 다른 소득과 합산하지 않고 별도의 낮은 세율로 세금을 매기는 방식이어서, 배당소득이 많은 투자자일수록 세부담이 줄어드는 효과를 기대할 수 있습니다.
2026년 7월 8일자 뉴스핌 보도에 따르면 정부가 검토 중인 새로운 분리과세 구간은 배당소득 2000만원 이하 구간에 14퍼센트, 2000만원에서 3억원 구간에 20퍼센트, 3억원에서 50억원 구간에 25퍼센트, 50억원 초과 구간에 30퍼센트의 세율을 적용하는 방식으로 알려져 있습니다. 다만 이 구간과 세율은 2026년 하반기에 확정될 예정이라고 보도되었고, 이 글을 쓰는 시점에서 최종 확정 여부는 별도로 확인이 필요한 상태입니다.
- 기존에는 배당소득 5000만원 한도까지 9.9퍼센트로 분리과세하는 제도가 있었지만, 한도가 작아 투자 유인이 부족했다는 지적이 함께 나오고 있습니다.
- 정부가 검토 중인 새 구간은 2000만원 이하 14퍼센트, 2000만원에서 3억원 20퍼센트, 3억원에서 50억원 25퍼센트, 50억원 초과 30퍼센트로 알려져 있습니다.
- 한국리츠협회는 2026년 7월 8일 배당소득 2000만원 이하 구간에 9퍼센트 세율을 적용해달라고 정부와 국회에 공식 건의했습니다.
왜 지금 세금 이야기가 나오는 것일까요
리츠는 이미 앞서 살펴본 것처럼 법적으로 이익의 90퍼센트 이상을 배당해야 하는 상품이기 때문에, 다른 주식보다 배당소득에 대한 세금 부담이 투자 매력에 더 크게 영향을 미치는 구조입니다. 그동안 주가 하락과 금리 부담으로 힘들었던 리츠 시장 입장에서는 저율 분리과세 도입이 투자자들의 관심을 다시 끌어올 수 있는 계기로 거론되고 있습니다.
다만 세율 구간과 시행 시점이 아직 확정되지 않았고, 한국리츠협회가 요구하는 세율과 정부가 검토하는 세율 사이에도 차이가 있는 상태입니다. 그래서 리츠 투자를 고려하는 분이라면 이 부분이 최종적으로 어떻게 확정되는지 2026년 하반기 발표를 통해 직접 확인해보는 것이 좋습니다.
자주 묻는 질문
배당수익률이 20~30퍼센트나 되는 리츠는 무조건 피해야 하나요
무조건 피해야 한다고 단정하기는 어렵지만, 그 수치가 실제 임대수익 증가가 아니라 주가 급락에서 비롯된 것일 가능성이 크다는 점을 먼저 확인할 필요가 있습니다. 왜 주가가 그렇게까지 떨어졌는지, 해당 리츠가 보유한 자산과 재무 상태가 어떤지를 함께 살펴본 뒤 신중하게 판단하시는 것이 안전합니다.
리츠는 법으로 배당을 많이 해야 한다는데 그러면 안전한 투자인가요
의무배당 규정이 있다는 것이 원금 손실 위험이 없다는 뜻은 아닙니다. 배당가능이익의 90퍼센트 이상을 배당해야 하는 것은 맞지만, 이는 이익이 났을 때의 배당 비율에 대한 규정이며 주가 하락이나 자산 가치 변동에 대한 안전장치는 별도로 존재하지 않습니다.
2026년 세금 개편이 확정되면 리츠 주가에 바로 긍정적인 영향이 있을까요
저율 분리과세가 도입되면 배당소득에 대한 세부담이 줄어들어 투자 매력이 높아질 가능성은 있다고 업계에서 거론되고 있습니다. 다만 세율 구간과 시행 시점이 아직 확정되지 않은 단계이고, 금리나 부동산 시황 같은 다른 변수도 함께 작용하기 때문에 세제 개편만으로 주가 흐름을 단정하기는 이르다고 볼 수 있습니다.
지금까지 일부 국내 상장리츠의 배당수익률이 20~30퍼센트대까지 치솟게 된 배경을 살펴보았습니다. 핵심은 배당금 자체가 급증했다기보다는, 금리 인상과 레고랜드 사태 이후 부동산 시황 악화, 2024년 하반기 대규모 유상증자 등이 겹치면서 주가가 크게 떨어졌고 이로 인해 배당금을 주가로 나누는 계산식상 수익률이 높아 보이는 착시 효과에 가깝다는 점입니다. 동시에 국내 상장리츠는 법적으로 이익의 90퍼센트 이상을 배당해야 하고 평균 배당수익률은 7퍼센트대 안팎이라는 점, 그리고 2026년 배당소득 저율 분리과세 도입이 추진되고 있다는 점도 함께 기억해두시면 좋겠습니다.
숫자만 보고 성급하게 결정을 내리기보다는, 그 숫자 뒤에 어떤 배경이 있는지를 한 번 더 확인해보는 습관이 결국 투자자 스스로를 지키는 가장 확실한 방법이 될 수 있습니다. 처음 리츠를 접하시는 분이라도 오늘 정리해드린 계산 구조와 원인들을 차근차근 짚어보시면, 앞으로 어떤 종목을 마주하더라도 조금 더 침착하게 판단하실 수 있을 것이라 생각합니다.
참고 자료
아래 자료를 참고해 정리했습니다. 제도와 일정은 바뀔 수 있으니 중요한 내용은 각 기관의 공식 공지에서 다시 확인하시기 바랍니다.
- 배당률 높을수록 좋다?…2026년 K리츠 분석 (조세일보, 2026-07)
- 한국 리츠 주가는 다시 오를까? (하나금융투자(하나1QM), 2025-08)
- 국내 리츠 | 상장리츠 시장 현황 (한국리츠협회(KAREIT), 2026)
- 쉽게 보는 통계 | 연도별 리츠 (한국리츠협회(KAREIT), 2026)
- [2026 리츠 정책 어젠다] 상장리츠도 ‘저율’ 분리과세…배당 전략 달라진다 (더벨(thebell), 2026-01)
- 리츠업계, 배당소득 저율 분리과세 건의…”일반 투자자 혜택 필요” (뉴스핌, 2026-07-08)
- 고배당에 분리과세까지 … 리츠 투자해볼까 (다음뉴스(연합인포맥스 등 원출처 추정), 2026-01-18)
- [리츠 10조시대] “고배당주 비켜!”…안정적 배당에 절세까지 ‘굿’ (네이트뉴스, 2026-05-14)
- “은행 이자의 10배”…배당수익률 30% 리츠 속출한 이유 (네이트뉴스, 2026-06-24)
- ‘실물 자산이 방패막’…급락장서 리츠가 주목받는 이유 (네이트뉴스, 2026-04-11)
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