새 아파트에 입주한 지 얼마 되지 않아 벽에 금이 가거나 벽지에 곰팡이가 슬면 누구나 속이 상합니다. 이럴 때 어디선가 나타난 사람이 하자 조사를 대신 해주겠다며 접근해 소송을 제안하면 귀가 솔깃해지는 것도 당연합니다. 집집마다 수백만원씩 받을 수 있다는 말까지 들으면 서명하지 않을 이유가 없어 보입니다.
그런데 실제로 소송이 끝난 뒤 손에 쥐는 금액을 보면 애초에 들었던 이야기와 크게 다른 경우가 적지 않습니다. 변호사 수임료와 성공보수, 그리고 중간에서 소송을 알선한 브로커의 중개비까지 빠지고 나면 세대별로 배당되는 금액이 몇십만원 수준에 그치는 사례가 여러 매체를 통해 보도된 바 있습니다.
이 글에서는 아파트 하자 기획소송이 어떤 방식으로 진행되는지, 왜 브로커를 통한 소송이 입주민에게 불리하게 작용할 수 있는지를 공개된 통계와 실제 사례를 바탕으로 정리해보려 합니다. 하자 문제로 고민하고 있는 입주민이라면 소송을 결정하기 전에 참고할 만한 내용이 될 것입니다.
이 글에서 다루는 내용을 정리한 기준
이 글은 특정 브로커나 로펌을 비방하거나 특정 소송의 승패를 단정하려는 목적이 아니라, 공개된 통계와 보도 사례를 통해 하자소송의 전반적인 구조를 이해하도록 돕는 데 목적이 있습니다.
아래 정리는 국토교통부 하자관리정보시스템 관련 통계, 언론에 보도된 실제 소송 사례, 그리고 변호사법상 브로커 행위 규제 내용을 중심으로 구성했습니다. 각 항목은 확인된 시점을 함께 밝혀 두었으니 참고 시 기준 시점을 꼭 확인하시기 바랍니다.
- 통계 근거: 국토교통부 하자관리정보시스템(HMIS) 및 하자심사분쟁조정위원회 공개 자료를 우선 기준으로 삼았습니다.
- 사례 선정: 언론에 실제 판결 결과와 배당 금액까지 구체적으로 보도된 사례를 우선 소개했습니다.
- 제도 근거: 변호사법 등 현재 시행 중인 법 조항을 기준으로 설명하되, 최신 개정 여부는 별도 확인이 필요하다는 점을 명시했습니다.
| 구분 | 수치 | 기준 시점 | 의미 |
|---|---|---|---|
| 하자 판정률 | 29.4퍼센트(20,812건 중 접수 70,687건) | 2018년부터 2023년까지 6년 누적, 2025년 11월 보도 | 접수된 하자 신청 중 실제 하자로 인정된 비율이 3분의 1에도 못 미친다는 의미입니다 |
| 하자 보수 미이행 | 43퍼센트 | 2021년부터 2025년 6월까지, 2025년 11월 보도 | 하자로 인정되어도 절반 가까이 실제 보수가 이루어지지 않았다는 뜻입니다 |
| 대형 하자소송 규모 | 141건, 청구총액 5,335억원 | 2025년 상반기 기준 | 20억원 이상 대형 소송만 집계한 수치로 소송 규모가 계속 커지고 있음을 보여줍니다 |
| 하자심사 처리 판정률 | 54.9퍼센트(6,483건 중 11,803건) | 최근 5년, 2024년 8월 보도 | 앞선 6년 누적 통계와 기간 및 집계 기준이 달라 단순 비교는 주의가 필요합니다 |
| 실수령액 사례 | 가구당 약 20만원 | 2009년 오산시 사례, 2025년 2월 재조명 보도 | 청구액의 30퍼센트만 배당되어 광고된 금액과 실제 수령액 사이 격차가 컸던 사례입니다 |
아파트 하자소송, 왜 이렇게 많아졌을까
하자심사 접수 건수는 꾸준히 늘어온 것으로 알려져 있습니다. 2010년에는 69건에 불과했던 접수 건수가 2014년에는 1,676건, 2018년에는 3,818건으로 늘었고 2019년 상반기에만 2,300여건이 접수되었다는 보도가 있습니다. 다만 이 수치의 정확한 발행일은 재확인이 필요한 자료이므로 참고용으로만 봐주시기 바랍니다.
이렇게 접수 건수가 늘어난 배경에는 신축 아파트 공급이 늘면서 하자에 대한 입주민들의 인식이 높아진 점, 그리고 하자 조사와 소송 대행을 전문으로 하는 브로커 조직이 활발하게 영업을 벌인 점이 함께 거론됩니다. 실제로 2025년 11월 보도에 따르면 2018년부터 2023년까지 6년간 하자심사 접수 건수가 70,687건에 달했지만, 이 중 실제 하자로 판정된 건은 29.4퍼센트인 20,812건에 그친 것으로 나타났습니다.
판정을 받아도 보수는 별개 문제입니다
하자로 인정받았다고 해서 문제가 곧바로 해결되는 것도 아닙니다. 2025년 11월 보도에 따르면 2021년부터 2025년 6월까지 하자로 인정된 6,462건 가운데 실제 보수가 완료되어 등록된 건은 57퍼센트인 3,450건에 그쳤고, 나머지 43퍼센트는 여전히 보수가 이행되지 않은 상태로 확인되었습니다. 하자 유형별로는 결로가 17.8퍼센트로 가장 많았고, 누수 8.5퍼센트, 균열 7.9퍼센트, 오염 및 변색 7.0퍼센트, 들뜸과 탈락이 6.1퍼센트 순으로 나타났습니다.
브로커가 접근하는 방식과 흔히 벌어지는 문제
브로커들은 주로 서울과 수도권에 본사를 두고 지역별 영업조직을 운영하며 입주자대표회의나 관리사무소에 직접 접근하는 방식으로 활동하는 것으로 알려져 있습니다. 이들은 하자 조사를 대행해주겠다며 세대당 20만원에서 40만원 수준의 비용을 받는 경우가 있다는 보도가 있으며, 일부 사례에서는 도배 하자 1건을 3건에서 4건으로 부풀려 하자 건수를 과장하는 관행이 적발된 바도 있습니다.
문제는 이런 방식이 현행법과 충돌한다는 점입니다. 변호사법 109조는 변호사가 아닌 사람이 이익을 취하거나 이익을 약속받고 소송을 알선하거나 중개하는 행위를 금지하고 있습니다. 그럼에도 불구하고 브로커들의 영업 활동은 계속 보도되고 있는 실정이며, 2026년 현재 시점에서 이와 관련한 단속 강화나 법 개정이 이루어졌는지는 검색을 통해 확인되지 않았습니다. 이 부분은 관련 소식을 접하실 때 별도로 확인해보시는 것이 좋습니다.
- 브로커는 하자 조사 명목으로 세대당 일정 비용을 미리 청구하는 경우가 있습니다.
- 일부 사례에서는 하자 건수를 실제보다 부풀려 소송 규모를 키우는 관행이 적발되었습니다.
- 변호사법상 비변호사의 소송 알선과 이익 취득은 원칙적으로 금지되어 있습니다.
- 그럼에도 브로커의 영업 활동은 최근까지 꾸준히 보도되고 있습니다.
- 입주자대표회의나 관리사무소 명의로 계약이 이루어지는 경우가 많아 개별 입주민이 내용을 자세히 파악하기 어려운 구조입니다.
승소해도 손에 쥐는 돈이 적은 이유
기획소송의 가장 큰 함정은 승소하더라도 실제로 입주민에게 돌아가는 금액이 크지 않을 수 있다는 점입니다. 소송이 진행되는 동안 통상 1년 가까운 시간이 걸리는 것으로 알려져 있는데, 이 기간에는 실제 하자보수가 이루어지지 않는 경우가 많아 그 불편은 고스란히 그 집에 실제로 거주해야 하는 입주민의 몫으로 남습니다.
실제 사례를 보면 이런 구조가 더 분명하게 드러납니다. 2025년 2월 보도에 따르면 경기 오산시의 한 아파트에서는 약 2,000세대가 외벽 균열을 이유로 소송을 제기했지만 청구금액의 30퍼센트만 배당되어 가구당 실수령액이 약 20만원에 그친 것으로 나타났습니다. 이는 로펌이 광고했던 가구당 수백만원 수준의 배상액과는 큰 차이가 있는 결과였습니다. 부산 해운대구의 한 아파트 사례는 더욱 극단적인데, 약 40억원 규모의 손해배상을 청구했지만 법원에서 기각되어 입주민이 얻은 실익이 전혀 없었던 것으로 보도되었습니다.
이익을 얻는 쪽은 따로 있을 수 있습니다
일부 소송에서는 승소하더라도 입주민이 얻는 실익은 크지 않고, 변호사가 수임료와 성공보수로 안정적인 수익을 가져가는 구조라는 지적이 있습니다. 청구가 기각되거나 패소로 끝나는 사례도 적지 않고, 일부 승소하더라도 판결 금액이 애초 광고했던 예상 금액에 크게 못 미치는 경우가 많다는 분석도 나오고 있습니다. 다만 이 부분의 구체적인 수치나 출처의 정확한 발행 시점은 재확인이 필요한 자료이므로 단정적으로 받아들이기보다는 참고 수준에서 이해하시는 것이 좋습니다.
입주민이 소송을 결정하기 전 확인해야 할 것들
하자소송 자체가 무조건 불리하거나 불필요하다는 뜻은 아닙니다. 실제로 2025년 상반기 기준 20억원 이상 대형 하자소송이 141건, 청구 총액이 5,335억원에 이를 정도로 정당한 권리 구제 수단으로 자리 잡고 있는 것도 사실입니다. 다만 소송을 시작하기 전에 몇 가지는 반드시 짚고 넘어가는 것이 좋습니다.
가장 중요한 것은 계약서를 꼼꼼히 확인하는 일입니다. 하자 조사비, 변호사 수임료, 성공보수, 그리고 브로커에게 지급되는 중개비까지 각각 얼마인지, 승소 시 배당 방식은 어떻게 되는지를 서면으로 명확히 받아두어야 나중에 실수령액을 둘러싼 분쟁을 줄일 수 있습니다.
- 계약 전에 변호사 수임료와 성공보수, 브로커 중개비의 구체적인 금액과 비율을 서면으로 확인해야 합니다.
- 하자 조사 결과를 입주자대표회의 차원에서 한 번 더 객관적으로 검증해보는 절차를 거치는 것이 안전합니다.
- 소송이 진행되는 동안에는 실제 보수가 지연될 수 있다는 점을 미리 감안해야 합니다.
- 과거 유사 사례에서 실제 배당 금액이 어느 정도였는지 확인하고 기대 수준을 현실적으로 조정하는 것이 좋습니다.
- 브로커를 통한 계약보다는 변호사와 직접 상담하고 계약하는 방식을 우선 고려하는 것이 일반적으로 거론되는 안전한 방법입니다.
자주 묻는 질문
하자소송을 하면 무조건 손해를 보는 건가요.
그렇지는 않습니다. 실제로 정당하게 진행되어 하자보수나 배상으로 이어지는 사례도 많이 있습니다. 다만 브로커를 통한 기획소송의 경우 중간에서 여러 비용이 빠져나가는 구조 때문에 실수령액이 기대보다 적을 수 있다는 점을 미리 알고 접근하시는 것이 좋습니다.
브로커와 계약했는지는 어떻게 확인할 수 있나요.
계약서에 변호사 사무실이 아닌 별도 업체나 개인이 수수료를 받는 조항이 있는지, 소송 진행 과정에서 변호사가 아닌 사람이 주도적으로 세대를 방문하며 서명을 받았는지를 살펴보면 어느 정도 짐작할 수 있습니다. 확실하지 않다면 대한변호사협회나 관할 지방변호사회를 통해 담당 변호사의 자격을 확인해보는 방법도 있습니다.
하자를 발견하면 가장 먼저 무엇을 해야 하나요.
우선 사진과 영상으로 하자 상태를 기록해두고 관리사무소나 입주자대표회의에 공식적으로 접수하는 것이 순서입니다. 이후 국토교통부 하자관리정보시스템을 통한 하자심사 절차를 먼저 알아보고, 소송이 필요하다고 판단되면 그때 변호사와 직접 상담하는 방식으로 접근하는 것이 일반적으로 권장되는 순서입니다.
지금까지 아파트 하자 기획소송이 어떤 구조로 진행되는지, 그리고 브로커를 통한 소송이 왜 입주민에게 불리하게 작용할 수 있는지를 공개된 통계와 실제 보도 사례를 중심으로 살펴보았습니다. 하자 판정률이 30퍼센트에 못 미치고 인정된 하자조차 절반 가까이 보수가 지연되는 현실, 그리고 승소하더라도 실수령액이 광고된 금액에 크게 못 미쳤던 오산시 사례와 아예 패소로 끝난 해운대구 사례는 소송을 결정하기 전에 반드시 한 번 더 신중하게 생각해봐야 할 이유를 잘 보여줍니다.
하자 문제로 마음 고생하는 입주민들의 심정은 누구보다 충분히 이해가 됩니다. 다만 조급한 마음에 서둘러 서명하기보다는 계약 조건을 꼼꼼히 따져보고 필요하다면 변호사와 직접 상담하는 절차를 거치신다면, 더 합리적이고 후회 없는 선택을 하실 수 있을 것이라 생각합니다. 여러분의 소중한 보금자리가 안전하고 만족스러운 공간으로 지켜지시기를 진심으로 응원합니다.
참고 자료
아래 자료를 참고해 정리했습니다. 제도와 일정은 바뀔 수 있으니 중요한 내용은 각 기관의 공식 공지에서 다시 확인하시기 바랍니다.
- 하자 건수 부풀리고, 소송 부추기고…아파트 ‘브로커’ 주의보 (이데일리, 2024-08-05)
- 밑져야 본전인 줄 알았는데…변호사에 이용만 당한 꼴 분통 (한국경제, 2025-02-25)
- 공동주택 하자 기획소송 확산, 패소 사례 많아 입주민 피해 심각 (한국건설신문, 확인 안 됨)
- 하자 기획소송, 입주민에 도움 안되고···건설사엔 치명타 (대한전문건설신문, 확인 안 됨)
- 박재홍 ‘아파트 하자 기획 소송, 변호사만 배 불러…입주민 피해도 심각’ (서울경제, 2020-04-19)
- “아파트 하자, 보상 받으세요”…부동산 기획소송 결말은 [돈앤톡] (네이트뉴스(원출처 한국경제), 2025-02-25)
- “아파트 하자 판정 6년간 2만여 건”…138억 소송도 (한국아파트신문, 2025-11-25)
- 공동주택 하자 기획 소송…입주민은 ‘들러리’ (건설이코노미뉴스, 확인 안 됨)
